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해마다 이사시즌이 되면 임대차계약이 만료된 뒤에도 임차인이 건물을 비워주지 않아 이러지도 저러지도 못하고있는 임대인들이 많다는 것을 알 수 있다. 올해는 겨울부터 이같은 사실들을 충분히 알아두고 미리 준비를 해 두는 것이 좋습니다.
▶명도소송이란?
명도소송은 건물을 점유할 권리가 있는 자가 현실적으로 건물을 점유하고 있는 자를 상대로 건물의 점유를 넘겨받기 위해 법원에 제기하는 소송입니다. 가장 흔한 예는 건물의 임대인(건물주)이 임대료를 2회 이상 연체한 임차인을 상대로 소송을 제기하는 경우입니다. 법률실무상 토지를 넘겨받는 경우 “인도”라는 표현을 쓰고 “건물”의 경우에는 “명도”라는 표현을 쓰고 있습니다
▶명도소송의 시기는?
명도소송을 제기하는 경우 실무상 명도완료시까지의 임대료도 함께 청구하고 있으며 임대인은 승소 후 보증금을 반환시 이를 공제한 금액을 지급하게 됩니다. 명도소송부터 집행까지는 대략 6개월(법원별, 시기별 차이 있음) 전후의 시간이 소요되어 경우에 따라 보증금으로 밀린 임대료를 충당하기에 부족한 상황이 발생하곤 합니다. 따라서 임대인은 명도청구사유(임대차 종료, 계약해지 등) 발생시 가급적 빨리 명도소송을 제기하여야 추가적인 손해를 예방할 수 있습니다.
▶명도소송의 상대방은?
현실적으로 건물을 점유하고 있는 사람을 상대로 하여야 합니다. A라는 사람을 상대로 명도소송을 하여 승소판결을 받았는데 사실은 B라는 사람이 점유하고 있었던 경우 애써 받은 판결이 무용지물이 될 수 있으며 다시 명도소송을 해야 하는 경우도 발생합니다. 또한 가끔 소송 중에 건물의 점유자가 바뀌는 경우도 있습니다. 이 경우에도 위의 경우처럼 판결이 무용지물이 될 수 있으며 판결의 실효성을 담보하기 위해서는 명도소송시 점유이전금지가처분을 함께 진행하여야 합니다.
▶명도소송의 주요 법률원인
- 임대차 계약이 종료하였고 갱신의사가 없음을 3개월전에 통보하였음에도 임차인이 건물을 명도하지 않는 경우
- 임차인이 차임을 2회 이상 연체하여 계약을 해지하는 경우
- 임차인이 임대차 계약상 의무를 위반하여 계약을 해지하는 경우
경매, 공매 관련
- 경매에서 낙찰을 받았음에도 점유할 권원 없는 자가 목적물을 계속 점유하는 경우
재개발·재건축 관련
- 조합 등 시행자가 조합원 또는 점유자를 상대로 사업시행을 위하여 명도를 받고자 하는 경우
기타 무권리자로부터 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 모든 경우
명도소송의 절차
변호사 위임계약체결 → 소장 접수 → 변론 → 판결 선고 → 강제집행
명도소송과 임차인 항변사유
- 임차인은 건물을 명도 할 사유가 있더라도 보증금을 지급받을 때까지는 명도를 거부할 수 있습니다(민법 제536조 동시이행의 항변권).
- 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하므로 임차인이 건물의 하자로 목적물을 제대로 사용 수익하지 못한 경우에는 임대인에게 귀책사유가 있습니다(민법 제623조 임대인의 의무).
- 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있고, 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 지출한 금액이나 그 증가액을 상환청구할 수 있습니다(민법 제626조 임차인의 상환청구권).
- 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다(민법 제646조 부속물 매수청구권).
