재건축 vs 재개발 ?
재건축과 관련해서 일반인들이 가장 흔히 오해할 수 있는 것으로 재개발과의 혼동을 들 수 있다. 놀랍게도 많은 사람들이 재건축과 재개발을 같은 사업이라고 생각한다. 그러나 이 둘은 엄연히 목적, 지정요건은 물론 절차면에서도 크게 다르다.
먼저 재개발은 종래 “도시재개발법”에 법적 근거를 두고 있다가 도정법이 제정되면서 동법에 편입된 것으로. 전반적으로 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량건축물이 많아 주거환경이 낙후된 지역에 도로나 상하수도 등 기반시설을 확충하는 것은 물론 신규 주택을 신축함으로써 도시 경관을 재정비하는 사업이다.
반면, 재건축은 종래 “주택건설촉진법”에 근거를 두고 있다가 도정법이 제정되면서 동법에 규정된 것으로, 정비기반시설은 양호하나 노후 불량 건축물이 밀집한 지역에서 그 노후, 불량주택의 소유자들이 조합을 결성해 새로 주택을 건설하는 사업으로 소유자가 자발적으로 추진한다는 점에서 재개발과 다르다.
결국 재개발과 재건축 사업은 모두 「도시및주거환경정비법」에 근거를 두고, 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 제고하는 것을 목적으로 하지만, 재건축이 민간이 주도하는 주택사업이라면, 재개발은 공공사업의 성격이 짙다. 그 차이점을 비교하면 다음과 같다.
<재개발 사업과 재건축 사업의 비교>
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구분 |
재개발사업(대상:단독밀집) |
재건축사업(대상:공동주택) |
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목적
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노후, 불량주택개량 및 기반시설정비 |
노후.불량주택 개량, 건설 |
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특성
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도시계획차원 강조 |
주택공급 |
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지정 요건 |
-정비기반시설정비로 도시환경이 극히 불량하게 될 우려가 있는 지역 |
-준공후 20년(시.도의 조례가 20년이상으로 정하는)이 경과되어 재건축 효용증가가 예상되는지역 |
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시행 주체 |
-1순위:조합 |
-1순위: 재건축조합 -2순위:조합과 시장 군수, 주공.토공.지방공사 등과 공동시행 |
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개발 방식 |
철거,수복,보전 |
철거 |
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시행 절차 |
기본계획수립->구역지정(정비계획 수립)->추진위원회 설릷->조합설립->시공사 선정-사업시행인가->착공.공사->관리처분->분양.처분 |
*재개발 시행절차와 동일하나, 다만 안전진단을 실시하고, 시공사 선정을 사업시행인가 후에 하도록 되어 있음 |
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사업규모 |
제한없음 |
제한없음 |
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주택규모 |
-85㎡이하는 전체세대수의 80% 이상
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-85㎡이하는 60%이상 -법정상한용적율까지 건축을 허용하되, 완화용적율의 30~50%를 소형주택(60㎡이하)으로 건설 -임대주택 건설의무는 삭제됨 |
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공급대상 |
-토지 및 건축물소유자-세입자: 임대주택-잔여분: 일반분양 |
-조합원-잔여분: 일반분양 |
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소유 및 세입자대책 |
-주민이주대책: 임시수용시설 |
없음 |
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공공지원 |
국가.지자체 보조(재량) |
없음 |
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주민동의 |
조합방식 -구역지정, 주민제안: 추진위, 토지 등 소유자 2/3이상 동의 |
조합방식 -구역지정, 주민제안: 추진위, 토지 등 소유자 2/3이상 동의 LH등 시행방식-좌동 |
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세제지원 |
토지,주택 취득시 취득세와 등록세 비과세 |
없음 |
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토지수용 |
가능 |
매도청구가능 |
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주택공급
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-1세대 1주택 공급 -인가된 관리처분계획에 따라 공급 |
-1세대 1주택 공급 |
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안전진단 |
실시 않음 |
실시함 |
