아파트 등 하자 시공사 상대로 소송가능
-개정 집합건물법 2012. 12. 18. 통과, 2013년 6월 19일 시행 -
개정 집합건물법의 담보책임에 관한 내용
① 제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자(이하 “분양자”라 한다)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(이하 “시공자”라 한다)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다. 이 경우 그 담보책임에 관하여는 「민법」 제667조 및 제668조를 준용한다. [개정 2012.12.18] [[시행일 2013.6.19]]
② 제1항에도 불구하고 시공자가 분양자에게 부담하는 담보책임에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 시공자는 그 법률에서 정하는 담보책임의 범위에서 구분소유자에게 제1항의 담보책임을 진다. [신설 2012.12.18] [[시행일 2013.6.19]]
③ 제1항 및 제2항에 따른 시공자의 담보책임 중 「민법」 제667조제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력(無資力) 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 지며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면(免)한다. [신설 2012.12.18] [[시행일 2013.6.19]]
④ 분양자와 시공자의 담보책임에 관하여 이 법과 「민법」에 규정된 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다. [개정 2012.12.18] [[시행일 2013.6.19]]
[개정 2010.3.31]
① 제9조에 따른 담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 다음 각 호의 기간 내에 행사하여야 한다.
1. 「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자: 10년
2. 제1호에 규정된 하자 외의 하자: 하자의 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려하여 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간
② 제1항의 기간은 다음 각 호의 날부터 기산한다.
1. 전유부분: 구분소유자에게 인도한 날
2. 공용부분: 「주택법」 제29조에 따른 사용검사일(집합건물 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 「주택법」 제29조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일
③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 제1항 각 호의 하자로 인하여 건물이 멸실되거나 훼손된 경우에는 그 멸실되거나 훼손된 날부터 1년 이내에 권리를 행사하여야 한다.
[본조신설 2012.12.18] [[시행일 2013.6.19]]
① 분양자는 제23조제1항에 따른 관리단이 관리를 개시(開始)할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 한다.
② 분양자는 제28조제4항에 따른 표준규약을 참고하여 공정증서로써 규약에 상응하는 것을 정하여 분양계약을 체결하기 전에 분양을 받을 자에게 주어야 한다.
③ 분양자는 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 한 날부터 3개월 이내에 구분소유자가 규약 설정 및 관리인 선임(選任)(제24조제1항의 경우에만 해당한다)을 하기 위한 관리단집회를 소집하지 아니하는 경우에는 지체 없이 이를 위한 관리단집회를 소집하여야 한다.
[본조신설 2012.12.18] [[시행일 2013.6.19]]
부칙
제3조(담보책임에 관한 경과조치) 제2조의2, 제9조, 제9조의2, 법률 제3725호 집합건물의소유및관리에관한법률 부칙 제6조(법률 제7502호 집합건물의소유및관리에관한법률 일부개정법률에 따라 개정된 내용을 포함한다)의 개정규정 및 부칙 제4조에도 불구하고 이 법 시행 전에 분양된 건물의 담보책임에 관하여는 종전의 규정에 따른다.
개정 내용에 따른 영향
법무부는 집합건물의 하자담보 책임 범위와 기간 등을 넓히는 내용의 `집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 일부 개정안이 2012년 12년 18일 국회 본회의를 통과했다고 밝혔다.
앞으로 아파트, 오피스텔 등에 하자가 생길 경우 시공한 건설회사를 상대로 하자보수나 손해배상을 청구할 수 있게 된다. 집합건물법 제2조의 2[주택법과의 관계]에서 "집합건물법에 저촉되는 하자담보책임 등에 관한 주택법의 규정은 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 범위에서 효력이 있다"고 규정함으로써 하자담보책임과 관련한 법무부와 국토부 간의 힘겨루기는 사실상 법무부의 승리로 종결된 것으로 보인다.
따라서 그동안 아파트 하자는 주택법이, 오피스텔ㆍ주상복합아파트ㆍ상가의 하자는 집합건물법이 각 적용되도록 규정됨으로써 혼동을 가져왔었지만, 이제는 집합건물법으로 일원화해 적용된다.
집합건물의 주요 구조부(보, 바닥, 지붕, 기둥 등)에 대한 하자담보책임 기간도 개정법에서는 현행 5년에서 10년으로 늘어났다. 기타 부분은 하자의 중대성 내구연한 등을 고려하여 5년 이내에서 대통령령으로 정한다(위 법률 제9조의 2).
다만 부칙 제3조 규정에 따라 이 법 시행이후에 분양된 건물의 담보책임에 관하여만 적용됨으로써 종전에 분양된 건물에 대하여는 적용에서 제외된다.
위 법 제16조[공용부분의 관리]의 개정에 따라 사회적 약자인 집합건물 세입자도 관리비 산정ㆍ부과 등을 논의하는 입주자회의에 참석해 의결권을 행사, 아파트ㆍ오피스텔 등의 관리에 참여할 수 있게 된다.
새로 집합건물을 분양하는 회사는 관리규약안을 각 분양 입주자에게 의무적으로 나눠줘야 한다. 시 도지사는 공정한 관리를 위하하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 표준규약을 만들어 보급하여햐 하며, 법무부는 표준관리규약을 만들어 연내에 배포할 계획이다.
개정법은 개정 당일인 2012. 12. 18. 공포되어 그 후 6개월 뒤인 내년 6월 18일부터 시행된다. 법무부는 금년 상반기에 집합건물법 시행령을 개정할 방침이다.
