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1. 주택임차권의 대항력
주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도(입주)와 주민등록 (전입신고)을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.
제3자에 대하여 효력이 생긴다 함은 임대인 이외의 자에 대하여도 세든 사람은 그 주택의 임대차 관계를 주장할 수 있다는 의미이며 이것은 결국 임 대차 기간 중 임대주택의 소유자가 변경되는 경우에도 임대인의 지위가 신 소유자에게 포괄적으로 승계됨으로써 임차인은 계약기간동안(보증금을 준 경우에 는 그 보증금을 반환받을 때까지)그 집에서 쫓겨나지 않고 생활할 수 있습니다는 것입니다.
그러나 주의할 일은 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 이 미 저당권등기나 가압류, 압류등기, 가등기 등이 행하여졌고 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기에 의하여 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되어 임차인은 신소유권자에 대하여 대항할 수 없습니다.
따라서 타인의 주택을 임대차하고자 할 때에는 최소한 등기부를 열람하여 저당권설정이나 가등기 여부 등을 확인할 필요가 있습니다.
2. 임차주택양수인의 임대인지위 승계
"임차주택의 양수인"이라 함은 매매, 교환등 법률행위에 의하여 임차주택 의 소유권을 취득하자는 물론 상속, 공용징수, 판결, 경매 등 법률의 규정에 의 하여 임차주택의 소유권을 취득한 자를 말합니다. 그러나 여기서 주의하여야 할 점은 임차주택의 양수인이라고 하여 모두 임대인의 지위를 계승하는 것은 아니라는 점입니다.
즉, 앞에서도 설명한 바와 같이 임차권보다 선순위인 저당권 또는 가등기 등에 기하여 (경매 또는 본등기의 이행방법으로) 소유권을 취득한 사람은 그 임차주택의 양수인인 것만은 틀림없으나 임차인은 그들에 대하여 임차권을 주장할 수 없으므로 이들은 "임차주택의 양수인"에 포함시켜서는 않됩니다.
임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다는 것은 종전 임대차계약서 에서 정하여진 권리와 의무를 모두 이어받는 것으로 임차주택의 소유권 변동 후에 발생할 차임 청구권이 양수인에게 이전하는 것은 당연하지만 그전에 이 미 발생하였으나 아직 지급되지 아니한 차임청구권은 종전 임대인에게 이미 구체적으로 발생하였던 채권이므로 양수인에게 당연히 계승되는 것은 아니라 고 보아야 할 것입니다.
또한 보증금 또는 전세금반환채무는 임차주택의 반환채무와 동시이행관계에 있으므로 당연히 새로운 양수인이 부담하여야 합니다.
3. 임차인의 순위에 의한 우선변제권
구법률에서는 임차인의 입주 시보다 후에 설정된 담보물권등이 임차인보다 우선변제를 받는 일이 있어 임차인의 보호에 미흡하였었는데, 1989. 12. 30 개정된 주택임대차보호법에서는 임차인에게 대항력을 인정하는데 그치지 않고 일정한 요건을 갖춘 임차인에게 순위에 의한 우선 변제권을 인정하였습니다.
즉, 주택의 임차인은 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치고 임 대차계약증서상의 확정일자를 갖추었을 때, 경매 또는 공매시 임차주택의 환가 대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있을 뿐이므로 임차인이 인도, 주민등록 및 계약서상의 확정일자를 갖추기 전에 설정된 담보물권보다는 우선하지 못합니다.
임대차계약증서상의 확정일자란 공증인 또는 법원서기가 그 날자 현재에 임대차계약서가 존재하고 있다는 것을 증명하기 위하여 확정일자부의 번호를 써넣거나 일자인을 찍는 것을 말하여 확정일자인을 받기 위해서는 임대인의 동의가 필요 없습니다.
임대차계약서의 확정일자는, 법원 또는 공증인에게 일정액의 수수료를 납부하면 법원서기, 공증인으로부터 즉시 받을 수 있으며, 이때 다른 권리자와의 우선순위를 받는 날이므로 임차인은 임대차계약체결후 가능한 빠른 시일 내에 확정일자를 받는 것이 자신의 권리보호를 위해 필요합니다.
순위에 의한 우선변제권이 인정되는 보증금은 그 금액의 범위에 제한이 없으므로 다액의 보증금의 경우에도 그 적용이 있습니다. 다만, 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차 가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못하며 우선변제가 인정되더라도 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 수령할 수 없습니다.
4. 주택임대차계약기간의 2년 보장
주택임대차의 기간은 당사자간에 자유로이 정할 수 있으나 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다(법 제4조 제1항).
임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절 의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하 지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다 시 임대차한 것으로 봅니다(법 제6조 제1항).
다만, 임대차 기간을 2년으로 정하여 임차인을 보호하려는 것은 임차인 자 신의 의무를 다하지 않았을 때에도 무조건 보호해 준다는 취지는 아니므로 임차인이 2기의 차임을 연체하거나 기타 의무를 현저히 위반한 때에는 보호받지 못합니다.
