법무법인 한우리의 김채영 변호사가 알려주는 부동산 매매계약 시 유의할 사항
하루라도 빨리 내 집을 갖고 싶은 마음은 우리나라 국민이라면 누구나 원하는 바람일 것이다. 이러한 소원을 이루기 위해 대부분의 사람들은 전 재산을 투자하여 내 집을 마련한다. 보통 공인중개사를 통해 거래를 하면 공인중개사가 계약서를 작성해주지만 거래 당사자도 계약서 작성에 대해 알고 있어야 불의의 거래 사고를 미연에 방지할 수 있다.
부동산 매매계약서는 매도인과 매수인 양당사자간의 부동산에 관한 거래를 이행하겠다는 약속의 계약서이다. 작성된 매매계약서를 바탕으로 계약이 진행되기 때문에 작성 시 신중을 기해야 할 필요가 있다. 혹 부동산 매매계약으로 인한 분쟁 상황이 발생할 경우 분쟁해결을 위해 가장 먼저 살펴보는 것이 매매계약서이고 계약서에 기재된 사항과 다른 내용을 구두로 약속을 하였다고 하더라도 명확한 근거가 없는 한 서면계약에 우선적 증거력을 부여하기 때문에 반드시 명확하게 작성되어야 한다.
준비사항과 주의할 내용
매도인의 경우 본인임을 증명하는 주민등록증(대리인일 경우 위임장과 주민등록증)과 도장을 준비해야 하고, 매수인의 경우 도장과 계약금만 있으면 된다.
매수인은 계약하고자하는 부동산의 소유자 이름과 주소를 확인한 후 관할 등기소에 가서 토지, 건물 등기부등본 각 1통과 구청에 가서 토지대장, 건물대장, 공시지가확인원, 토지이용계획확인원 등을 발급받아 권리관계 및 사실관계를 확인하여 이상 여부가 없는지 파악하고, 지번에 따른 현장과 공부상의 기재사항이 일치하는지도 확인한다.
또한, 등기부등본도 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 매도인이 실제 소유자인지 반드시 확인하고 만약 권리변동 관계가 복잡하다거나 하면 더욱 유심히 살펴보아야 하는데 담보물권이나 가등기가 설정되어 있는 것은 피하는 것이 좋다(다만 담보물권은 그 내용을 정확하게 확인하고 그 채무를 인수하는 형태로 계약을 하면 당장의 매수대금의 부담을 덜 수도 있다). 중도금 및 잔금 지급 시에도 등기부등본을 재확인하고 저당권, 임차권, 전세권 등 인수 시 해당 금액의 금융기관으로부터 잔고증명을 받아 확인한다. 각종 세금 및 공과금에 관한 서류를 확인하여 미납금액이 있는지 살펴보고, 매도용 인감증명서에 기재된 매수인의 인적 사항을 확실하게 체크한다. 간혹 매도인이 부동산매매계약서에 서명날인을 하고 나서 바로 은행에서 대출을 받아 저당권 설정등기를 하는 경우가 있어 문제가 되기 때문이다.
매도인은 매수인과 달리 주의 사항이 많지는 않고, 몇 가지만 주의하면 된다. 첫째 정식으로 계약체결을 하기 전에 계약금을 받지 않는다. 그 돈을 받을 경우 그 돈 때문에 매수인이 약속을 지키지 않는 경우에도 매수인에게 끌려 다니고 좋은 조건의 매수인이 다시 나타나도 매도를 못할 우려가 있다. 둘째 잔금지급 이전에 이전등기를 경료해 주지 않는다. 미리 이전등기를 해주면 잔금을 받지 못하거나 받더라도 매우 큰 수고를 들이게 된다.
매매계약서 작성 요령
매매계약서 작성 시 계약 상대방의 본인 여부가 중요하다. 본인인 경우 주민등록증으로 대조확인하고 대리인의 경우 주민등록증과 위임장, 위임인의 인감증명서 소지 여부를 확인해야 한다. 인감과 소유자의 인감증명서를 대조하고 인감증명서를 확인하며 인감증명서의 유효기간은 6개월로 한다(다만 부동산등기규칙 제62조는 등기신청서에 첨부하는 인감증명은 발행일로부터 3개월 이내의 것을 요구하므로 3개월 이내의 것을 받아두는 것이 좋다). 미성년자의 경우 법정대리인의 동의서를 소지하였는지를 확인해야 한다.
계약서 내용 중 반드시 확인해야 할 사항으로는 매매 금액이 약정한 금액과 맞는지 여부, 매매금액 지급방법이 명확한지 여부, 매매부동산의 인도방법이 명확히 되어 있는지 여부, 계약 위반 시 배상문제는 특약조항으로 추가하고 계약 연월일이 맞는지도 확인한다. 또 문구를 정정할 때는 적색으로 두 줄 그어 말소하고 정정의 기재를 하며 정정날인(쌍방)을 해야 하고, 계약서의 장수가 2매 이상일 경우 간인(쌍방)한다. 부동산의 표시란은 상세한 기재가 필요하다. 등기권리증에 표시된 내용은 그대로 다 적고 다 적을 수 없는 경우 ‘별지목록참고’로 기재한 후 별지목록에 기재한다.
계약서 내용은 당사자가 알아보기 쉽도록 분명하고 명확하게 작성한다. 어려운 용어를 사용해 복잡하게 작성하면 이후 문제발생시 오해로 인한 분쟁의 발생소지가 있으므로 누구나 알아볼 수 있도록 쉽게 작성하고 의문이 드는 부분이 있으면 반드시 확인하고 숨겨진 사항이 없도록 명확하게 작성해야 한다.
금액은 아라비아숫자 대신 한글, 한문 등으로 적는 것이 알아보기 쉽고 여백을 두지 말고 ‘金’자 옆에 붙여서 적는다. 일시불이거나 중도금이 없는 경우는 해당 없음을 표시해야 한다. 공증이 가능하다면 공증을 해둔다. 서명날인 시 주민등록증에 표시된 대로 일치하는지 확인하고 서명란은 본인이 직접 쓰도록 하고 도장은 인감도장을 찍게 한다. 그럼에도 불구하고 무언가 걸리는 부분이 있다면 인감도장이 날인된 부분 옆에 지장을 같이 받아두는 것이 좋고 이것을 나중의 분쟁 발생 시 강력한 증빙자료로 활용할 수 있다.
매매계약에 따른 의무와 부동산중개업자의 의무
매매계약이 성립되면 매도인은 매매의 목적물인 재산권을 매수인에게 이전하여야 할 의무가 있다. 따라서 매도인은 등기에 협력하여야 하고 이전된 권리의 증명에 필요한 서류를 매수인에게 교부하여야 하며 토지소유권, 지상권, 전세권과 같은 부동산의 점유를 내용으로 하는 물권의 경우에는 목적부동산의 점유까지도 이전해주어야 한다. 이에 반해 매수인은 매도인에게 매매대금을 지급하여야 할 의무가 있다. 이때 매도인의 재산권이전의무와 매수인의 대금지급의무는 동시이행관계에 있기 때문에, 예를 들면 매도인이 ‘등기이전을 먼저 해주면 매수인인 내가 대금을 지급하겠다’라는 식으로 상대방에게 먼저 의무를 이행하라고 주장할 수는 없다. 결론적으로 매수인이 매도인을 상대로 매매를 원인으로 한 소송을 제기하기 위해서는 우선 매수인이 대금을 전부 지급하였거나 아니면 매도인이 수령을 거부하여 잔대금을 법원에 공탁하여야 하는 것이 소 제기 전제조건이 된다.
거래부동산 현황, 확인의무위반 등을 ‘부동산중개 분쟁’이라 말한다. 부동산 분쟁의 쟁점으로 부동산 중개업자의 의무와 책임의 범위에 대해 많은 의견들이 나오고 있다. 예를 들어 실제 건물 소유자의 친척이나 지인들이 건물을 무상으로 사용하던 중 소유자의 허락 없이 제3자에게 임대하여 임대료를 받아 챙기는 경우가 심심찮게 발생하고 있다. 중개업자들은 그 사람이 해당 부동산에 실제 거주하고 있고 소유자의 친인척이기 때문에 별다른 확인절차 없이 계약을 중개하게 되는데, 이러한 경우 손해를 입은 사람은 중개업자를 상대로 손해배상을 청구할 수 있으므로 이러한 상황에서는 당황하지 말고 그에 대한 법률적 조언을 구하면 된다.
부동산매매계약서를 작성하기 이전에 협상단계에서부터 시작하여 계약서 작성, 그 이후의 계약 이행과정 전부에 걸쳐 도움을 받아야 한다. 적절한 방법을 제시하고 문제될 수 있는 부분을 미리 짚어 대응할 수 있다.
