[임대차보호법 / 김채영변호사]
주택임대차보호법과 우선변제권
주택임대차보호법
주거를 목적으로 주택을 임대하는 경우 민법에 대한 특례를 규정하며 무주택자의 주거생활의 안정보장 및 임차권 보호, 안정된 임차생활을 꾸려 나갈 수 있도록 할 목적으로 제정되었으며, 주거용 건물의 전부나 일부의 임대차에 관하여 적용됩니다.
→ 주택임대차보호법은 등기하지 않은 전세 계약에도 적용되지만, 일시사용하기 위한 임대차일 때에는 적용되지 않습니다.
주택임대차
등기가 없는 경우, 임차인이 주택의 인도 및 전입신고를 했을 때에는 그 다음 날로부터 제삼자에 대하여 효력이 발생하는데, 이를 대항력이라고 합니다.
제삼자 : 주택임대차보호법 제3조1항에 의거, 임차주택의 양수인, 이 법에 의하여 대항력의 요건을 갖춘 이후의 저당권자, 가등기권리가, 용익권취득자, 압류채권자 등으르 말합니다.
대항력 : 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력으로, 임차인은 임대차목적물의 양수인에 대해 임차권을 가지고 대항할 수는 없습니다.
그러나 그 임차권이 등기된 경우에는 양수인에 대해 임차권을 가지고 대항할 수 있습니다.
우선변제권
주택 임차인은 주택의 입주와 전입신고를 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추면 경매나 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선시하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.
그러나 후순위권리자 기타 채권자보다 우선시하여 보증금을 변제받을 권리가 있기 때문에 임차인이 입주 및 전입신고 혹은 계약서상의 확정일자를 갖추기 전에 설정된 담보물권에는 우선하지 못합니다. 그러므로 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게만 인정되고 있습니다.
공매 : 경매를 국가기관에서 행할 때 이것을 공적인 경매 또는 공매라고 합니다.
