[임대차보호법 김채영변호사]
주택임대차계약 체결시 유의사항
주택임대차보호법의 제정목적
주택임대차보호법은 주거를 목적으로 주택을 임대하는 경우 민법에 대한 특례를 규정함으로써 무주택자의 주거생활의 안정을 보장하고 임차권을 보호하여 안정된 임차생활을 영위할 수 있도록 할 목적으로 제정 되었습니다.
→ 주택임대차보호법은 강행규정으로 위 법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다.
주택임대차보호법의 적용범위
주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 혹은 일부의 임대차에 관해 적용이 됩니다.
또한 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용이 되는 경우에도 적용이 됩니다.
주택임대차보호법은 등기하지 아니한 전세계약에서도 적용이 되지만 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용이 되지 않습니다.
- 등기부열람을 통한 저당권 등 담보권의 설정 여부·가압류·압류·가처분등기 및 가등기의 경료여부 등을 확인합니다.
- 등기부상 드러나지 않는 우선변제권 있는 소액임차인·확정일자부 임차인의 유무를 확인합니다.
- 임대차계약서상에 확정일자인을 받아두어야 합니다.
Q. 1996년 주택 중 방 2칸을 임차하여 입주하고 주민등록전입신고를 마쳤다.
그런데 입주 후 5개월 만에 임차주택에 대한 경매절차가 개시되어 등기부를 열람하여 보니 내가 임차하기 전 이미 임대인이 저당권을 설ㅇ정한 사실을 알게 되었다. 그 후 6개월 만에 다른 사람이 경락을 받았다.
그런데 경락인이 대금납부 후 경매법원으로부터 인도명령을 받아 소유자가 거주하던 방을 인도받은 후 나에게 인도명령을 받아 집행하겠다고 한다. 나도 인도명령의 상대방이 되는건가?
A. 부동산인도명령이란 경락대금 맙부 후 6개월 이내에 경락인의 신청이 있는 때에 법원이 채무자·소유자 또는 압류의 효력이 있은 후에 점유를 시작한 점유자에 대하여 부동산을 경락인에게 인도할 것을 명하는 제도입니다.
그런데 귀하는 주택이 압류되기 5개월 전에 임차하여 점유를 시작하여 인도명령의 상대방이 되지 않기 때문에 일단 부동산 인도명령에 의하여 방을 명도당하지는 않습니다. 그러나 귀하는 저당권설정 후 대항요건을 구비하여 대항력이 없으므로 경락인이 별도의 주택명도 소송을 제기하면 패소할 수 밖에 없습니다.
