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담당 : 김준현 기자(010-6328-6406)
인터뷰 질의서
김채영 변호사
건설ㆍ부동산 관련 법적분쟁의 해결사-국민의 재산과 권익의 파수꾼
중제목: 그 간 쌓아왔던 법적지식과 실무 그리고 끊임없는 연구를 바탕으로 국민들의 재산과 정당한 권리수호
-주요업무 소개 - 현재 어떤 업무를 맡고 있는가.
분류방법에 따라 여러 가지로 분류할 수 있고 건설소송도 부동산소송에 포함할 수도 있겠지만 법원에서도 건설전담부를 두어 분리하는 것을 감안할 때, 저는 헌법소송, 건설소송, 부동산소송, 이혼소송을 주로 한다고 볼 수 있는데, 대한변호사협회에 인증ㆍ등록된 것은 건설소송과 부동산소송 입니다.
-부동산과 건축 분야의 변호사로 인정받게 된 계기가 있는가?
주변 지인들 중 건설회사를 운영하거나 종사하는 사람들이 많이 있어서 자문을 해주고 소송을 하다보니 건설에 관련된 공부를 나름대로 하게 되었습니다. 그런데 어느날 법률신문을 보다 보니 00대학교에서 건설법무대학원 과정이 있어 지식을 습득하고자 입학을 하여 2010. 8.에 「건설공동수급체의 법률관계」라는 논문을 작성하여 석사학위를 받았고, 현재는 박사과정을 밟고 있는 중입니다. 그러다 보니 자연스레 부동산ㆍ건설 소송의 변호사로 인정받게 된 것 같습니다.
-맡게 되는 소송들은 주로 어떤 분쟁유형들인지.
건설 분쟁은 ① 시공사가 하게 되는 것으로 공사완공으로 인한 공사대금청구, 공사중단시의 기성고청구, 설계변경이나 추가공사시의 공사대금증가분청구, 하도급을 받은 경우에 하는 하도급공사대금청구 등 ② 발주자가 하게 되는 것으로 건설공사의 하자보수청구, 하자보수보증금청구소송, 지체상금청구, 미시공공사에 대한 공사대금감액청구 등 ③ 제3자와 관련된 것으로 일조권ㆍ조망권, 소음진동ㆍ폐기물 등과 관련된 손해배상청구 등이 있고,
부동산 분쟁은 소유권 관련 소송(공유관계, 시효취득, 소유권 확인, 소유권이전등기말소, 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구, 주위토지통행권 등), 아파트 분양권 및 입주권 관련소송, 임대차 관련소송(월세금, 보증금반환, 건물명도), 종중ㆍ문중의 토지소송, 조상땅찾기, 토지보상, 주거이전비보상, 재개발ㆍ재건축 관련 소송(재개발조합설립동의(인가) 취소, 재건축결의 무효, 조합총회결의 무효, 조합장선임결의 무효, 토지매도청구, 사업시행인가처분취소, 관리처분계획 취소ㆍ무효확인 등), 경매 관련소송(집행에 관한 이의, 청구이의의 소, 제3자이의의 소, 집행정지신청, 매각허가결정 또는 불허가결정 등에 대한 즉시항고, 배당이의의 소, 매각부동산의 인도명령신청 등), 부동산 유치권소송 등이 있습니다.
혼인관계소송으로는 이혼소송, 위자료ㆍ재산분할청구, 양육자지정ㆍ변경청구 등이 있습니다.
- 건설 및 부동산 관련 분쟁 중 최근 가장 뜨겁게 논의되고 있는 건이 있다면 무엇인가.
건설과 관련해서는 콘크리트 균열(아파트, 빌딩, 일반 건축 등), 지반침하, 하도급공사와 관련된 분쟁, 건설공동수급체간의 분쟁, 건설보증 등이 문제가 많이 됩니다.
부동산과 관련해서는 보금자리주택지구 등과 관련된 토지보상, 사해행위취소(이혼 후 재산분할, 상속 재산분할, 배당이의 등과 관련), 부동산신탁, 선하지(전설철거 및 선하지인도, 부당이득반환), 부동산 행정소송(건축허가, 토지수용, 잔여지 매수, 사업인정처분, 입찰참가자격제한 등) 등이 많이 논의되고 있습니다.
또 2011. 9. 17. 「지적재조사에 관한 특별법」이 통과되어 내년 초에 시행을 예정하고 있는데, 아직은 그 사실을 아는 사람이 많지 않아 분쟁이 현실화 되지 않고 있으나 경계분쟁이 많이 늘어날 것으로 예상됩니다. 위 법은 지적 기준점을 종래 동경에서 세계 기준점으로 하여 다시 측량을 하고(아시아판 자체가 동족으로 400여미터 밀렸기 때문), 수분량에 따라 오차가 발생되는 종래의 종이지적을 디지털수치지적으로 변경 작성하되 현황경계를 가지고 경계를 정하는 것을 의도하고 있으며, 우리나라는 통계상 지적불부합지가 전국의 40% 정도나 되는 상황이므로 분쟁이 발생하는 것을 피할 수 없다 할 것입니다.
-재개발ㆍ재건축 분야의 소송을 다루며 어려운 점이 있다면 무엇이며, 애로사항이나 갈등을 어떻게 해소해 나가야 한다고 생각하는지
재개발ㆍ재건축은 이와 관련된 이해관계인이 몇 만명에 이르는 경우도 많고, 이에 대한 관련 법령이 상당히 많이 있는데다가 그 법령은 수시로 개정이 되어 심지어는 1년에 몇 번씩 바뀌는 경우도 있어 어려운 점이 많이 있습니다.
즉, 이해관계인이 많다보니 각자의 이해관계에 따라 찬반의 논란이 많고, 주로 개발 이익을 위주로 하다보니 이해 당사자들간의 갈등과 분쟁이 많은 것이 현실입니다. 그런데 개별적인 주민들에 대한 이해나 설득없이 추진을 하는 자들이 무조건적으로 힘으로 밀어붙이고 불법적인 방법으로 동의 정족수를 채워 강행을 하다보면 일의 추진단계마다 크레임이 걸리는 경우가 많고 소송이 끊이지 않아 사업을 시작해 놓고도 10여년 이상을 소요하는 경우도 있습니다. 또 관련법령의 숫자가 기본적으로 도시정비법령 및 관련법규만 헤아려도 20여개가 넘고, 하위지침 등도 십 수개나 될 정도로 많다보니 그 내용을 숙지하기도 어려운 데다가 그 개정도 수시 이루어져 혼란을 빚는 경우가 많이 있고 심지어는 각 법령 간에 충돌되는 규정도 존재하고 있으며, 이와 관련하여 피해를 입은 소수자들이 소송상 권리주장을 하여도 재판부에서는 내용상ㆍ절차상의 일부 하자가 있더라도 다수의 이익과 이미 진행한 절차를 무시할 수가 없어 순수한 법령에 기한 판단보다는 정책적 판단을 하는 경우도 종종 있습니다.
이러한 문제점을 해결하려면, 사업계획단계에서는 무엇보다 사업추진자들이 충분한 시간을 두고 주민들을 이해시키고 설득하는 과정을 충실히 이행하는 것이 중요하고, 집행과정에서도 주민들이 참여할 수 있는 방안을 제대로 마련하여 사업추진단계별로 주민들이 실질적으로 참여할 수 있게 하고, 상가ㆍ상가세입자와 관련해서는 그 보상대상에서 권리금을 포함시키거나 대체상가를 조성하는 방안과 합리적인 휴업보상이 이루어지도록 해야 하고, 또 지나치게 많은 구역지정을 줄이는 것도 필요하다고 생각됩니다.
사업운영단계에서는 조합이 투명하게 운영되도록 하고, 사업추진과정의 주민동의 요건을 강화하여 사업시행계획 및 관리처분계획의 동의 요건을 과반수에서 조합설립과 같이 2/3 이상으로 상향 조정하는 것도 하나의 해결방안이 될 것입니다. 또한, 비리와 관련해서는 자금의 입출금을 제3자인 에스크로 사업자가 관리하는 공공 에스크로 제도를 도입하여 불공정 거래를 근본적으로 방지하여 사업추진을 하는 방안도 있습니다.
또한 분쟁은 관련법령의 불확실성에서 오는 경우도 많은 만큼 개별적으로 산재하고 있는 법령들을 정비하여 관련규정을 통합하여 이해관계인들이 필요시 관련법령을 찾거나 이해하기 쉽도록 하여 불필요한 분쟁이나 소송이 발생하지 않도록 하여야 할 것입니다.
-지금까지 일을 해오며 기억에 남는 소송이나 관련 에피소드
제가 여태까지 소송을 해 오면서 가장 기억에 남는 것은, 광명 소재 00아파트하자소송을 한 것입니다. 그 소송은 하자감정을 수차례 보완하고 쟁점사항을 많이 다투어 사실조회를 여러차례 하는 바람에 1심재판을 거의 4년여에 걸쳐서 수행을 하였는데 그러다 보니 입주자대표회의 임원도 교체되고 상황 변화도 많이 되고, 소송관련 기록은 거의 무릎 높이까지 될 정도로 두꺼워졌던 것 같습니다. 오랫동안 소송을 하였지만, 하자감정시 하자로 인정된 항목 중 단 항목도 빠지지 않게 지켜내어 하자감정보고서에 있는 하자와 그 비용을 전부 판결로 인정받았고, 그 사건에 대해 쌍방 모두 항소를 포기하여 결국 1심판결 내용 대로 확정되었습니다.
그리고 정말 안타까웠던 사건은 피고인 조00씨를 변호하였던 형사사건입니다. 그 내용은 “위 조씨는 부동산 관련 일을 하던 중 그 처의 소개로 유00 할머니를 만나 부동산을 사고파는 일을 대신 처리해 주었는데, 그 일하는 모습을 본 할머니는 얼마 지난 후 전적으로 자신을 위해서 일을 해 줄 것을 요구하여 기름값 정도의 보수만 받고 몇 년간 일을 해 주어 대략 250억원 정도의 수익이 발생하게 해 주었고, 그 할머니는 그 대가로 액면가 20억원의 약속어음을 위 조씨가 전부 대필을 하고 할머니가 도장만 날인하는 방법으로 작성하여 주고 얼마 지나지 않아 사망을 하였다는 것이고, 그 상속인들은 조씨가 할머니의 도장을 도용하여 약속어음을 작성하였다는 것입니다.” 그 상속인들은 조씨를 유가증권위조등의 혐의로 고소를 하였고, 이에 대해 조씨측은 검찰로부터 혐의없음처분을 받았는데 상속인들은 대형로펌을 선임하여 이를 항고하여 결국 재기수사명령을 받아내고 기소를 하게 하였다고 주장하는 사건입니다.
이 사건 전에 조씨는 할머니 상속인들에게 일 처리 중 금원편취를 하였다는 이유로 사기 혐의로 고소를 당하여 기소 전에 구속 되었다가 결국 항소심에서 무죄판결을 받아 석방되었지만, 억울한 감정에 의한 스트레스로 그 수감 중 암이 발생한 상태였습니다. 저는 유가증권위조 등 형사사건을 변론하면서 5명을 증인신문을 하고 준비서면을 수차례 내고 6~70여가지 반대증거를 찾아내어 제출하면서 변론을 하였는데 끝나가는 과정에서 결심을 목전에 두고 결국 무죄판결을 받지 못하고 수감 중 발생한 암으로 사망하였습니다. 그 사건을 접하고 피고인이 억울할 수 밖에 없다는 판단이 들어 정말 열심히 변론을 하였더니, 담당판사도 공소기각 결정을 하는 날 “변호사님! 정말 열심히 하셨는데 피고인이 판결을 받지 못하고 사망해서 아쉽네요”라고 말을 할 정도였는데, 망인이 남을 위해 열심히 일해주고 대가는 커녕 구속까지 되었다가 그때 얻은 암으로 사망을 하여 참으로 안타까운 사건이었습니다.
- 법률에 어두운 일반인들에게 당부해주고 싶은 말.
부동산 소송이나 건설소송은 대부분 쟁점이 많고 복잡하며, 시간이 경과함으로서 증거가 소멸되거나 가치가 감소하여 증거가 부족하고, 특히 건설의 경우는 분쟁이 발생하면 후속공사를 못하는 경우가 많아 시간경과 자체로 치명적인 손해가 발생할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 계약서 등 관련서류가 제대로 작성되지 않거나 부실한 경우가 아주 많이 있습니다. 또 어떤 경우는 실제 합의한 내용과 달리 계약서를 작성하는 경우도 있습니다.
실제로 1㎡(속칭‘1회배’라고 하나, 이는 일본식 표현으로서 지양되어야 할 명칭으로 사료됨)당 공사비 단가로 합의한 금액이 130만원임에도 상대방이 나중에 계산할 때 130만원으로 계산해 줄테니 계약서에만 그냥 100만원이라고 기재하자는 말을 믿고 100만원이라고 기재한 사건도 있었습니다. 증인이 있으니까 괜찮겠지라고 생각할 수도 있겠지만, 우리나라는 증인들이 허위진술을 많이 하기 때문에 법원은 증인의 말을 거의 믿지 않고 서면에 증거력을 더 인정하여 재판을 하고 있고, 특히 계약서 등은 처분문서이기 때문에 재판부에서 배척하기도 어렵습니다. 따라서 문제가 발생하기 전에 관련 서류를 잘 작성하여 보관을 해야 합니다.
- 앞으로의 계획과 비전
일반국민들에게 건설, 부동산과 관련된 불필요한 피해가 발생하고 크레임 생기는 것을 줄이고, 종국적으로는 우리 국민들이 인식이 바뀌도록 하여 현재 일본 등 선진국과 같이 건설, 부동산에 있어 크레임이 거의 발생하지 않는 상태가 되었으면 합니다. 그리고 이러한 연구를 통하여 얻게 된 지식을 인생 타인이나 후배들에게 전달될 수 있도록 논문을 작성하고 책을 저술할 계획을 가지고 있고, 요즈음은 조상땅찾기소송과 관련한 「일제하의 토지조사부의 법적효력」이라는 제목으로 논문을 작성하고 있는 중입니다. 그리고 아직은 시작을 못하였지만, 나이가 훨씬 더 많아진다면 향토사학자가 되어 삼국시대 삼국의 접경지였던 고향의 역사를 소개하는 가이드 역할을 병행하고 싶습니다.
SEOUL MAGAZINE Monthly Magazine November 2011
