[부동산명도소송절차/명도소송서류] 부동산명도소송시 절차와 필요서류
[부동산소송방지/부동산계약서작성] 부동산소송 김채영변호사가 알려주는 부동산계약작성 유의사항
[부동산명도소송/부동산소송법] 부동산소송에서 소 제기전 확인해볼 사항
①임차인의 갱신거절의사의 통지의무
개정법에서는 임차인의 경우에도 기간만료 1개월 전까지 집주인에게 나가겠다는 의사표시를 하지 않으면 묵시적 갱신이 되는 것으로 하였으므로 그 결과 집주인에 대하여 기간만료와 동시에 보증금을 돌려달라고 할 수는 없게 되었습니다.
다만, 개정법 제6조의 2에 의하면 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대차의 종료를 임대인에게 통지할 수 있고 그로부터 3개월이 지나면 임대차가 해지되므로 원래의 임대차기간이 만료됨과 동시에 임대인에게 임대차종료의 통지를 하면 3개월 후에는 집주인에 대하여 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.
②주택의 명도와 시설비(유익비) 청구
원래 임차인은 임차한 건물을 명도할 때 원상복구를 할 의무를 부담하게 되므로 원칙적으로는 원상복구를 해야 합니다. 그러나 우리 민법에는 점유자가 점유물을 개량하기 위해 지출한 금액 기타 유익비에 관해서는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한해 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다고 규정하고 있고,
점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대해 점유물을 보존하기 위해 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다고 규정하고 있으므로 그에 해당하는 경우에는 원상복구의무를 부담하지 않고 오히려 비용을 받을 수 있습니다.
③점포의 권리금
가. 점포의 운영자가 점포운영으로 가치를 상승시켜 새로 점포를 인수하려는 자에게 웃돈을 요구하는데 이를 프리미엄이라 하며 통상 인테리어 전화번호가치를 포함합니다.
나. 권리금은 대체로 건물(점포)주인이 묵시적으로 인정해 주지만 법적인 보장을 받지 못한다. 따라서 건물을 사용하고자 하거나 타인에게 점포매매시 분쟁이 발생합니다.
다. 권리금이 붙은 점포를 얻을 때에는 이같은 사항을 건물주에게 권리금 인정여부를 계약서에 기재하는 것이 좋으나 현실적으로 점포주의 동의를 얻는 것은 불가능합니다.
라. 상가의 임대료와 월세는 단순히 시세가 얼마에 형성돼 있거나 주인이 제시하는 금액에 임차인을 맞출 것이 아니라 점포의 입지지역과 형태 등을 확인하고 점포 주변의 전반적인 환경과 노후상태, 점포 앞 통행인구 등을 자세히 조사해 주인이 제시하는 임대료, 권리금 등의 임대차 계약조건과 영업을 통해 얻을 수 있는 수익 등이 적합한가의 여부를 판단해야 합니다.
마. 임대기간이 종료된 후 재계약을 하지 않는 경우 임대인은 만료전 6개월에서 1개월전까지 임차인은 내용증명우편을 통하여 통고하여야 합니다.
바. 임대기간 중 점포가 타인에게 매매 되였을 경우 임차권등기를 하지 않았다면 새로운 주인이 점포의 명도를 유구하여도 대항력은 없으나 임대기간 중 매매가 되었다면 종전의 주인에게 건물 임차보증금과 통상의 이사비용 및 중개 수수료정도는 받을 수 있습니다.
사. 임대차기간은 보통1-2년의 단기간이 대부분이며 임대인이 점포계약을 갱신해 주지 않으면 인도하여 주어야 합니다. 이때 임차보증금은 돌려 받지만 권리금은 회수할 수 없습니다.
④ 임차권등기 후 집 비워주기(이사가 급한 경우)
집주인의 사정으로 임대보증금을 제때에 주지 않는 경우에 무작정 이사도 못하고 기다릴 수만은 없는 것이므로 이 때는 이사 가기 전에 법원에 임차권등기명령신청을 하여 임차권등기를 경료한 후에 주민등록이전을 하고 임차주택을 명도하여 주어야 우선변제권이나 대항력을 지속할 수 있게 됩니다.
