성공적인 재개발, 재건축을 위한 협상과정 - 재건축변호사 김채영
‘재개발’이란 재개발 구역 내에 있는 토지를 합리적이고 효율적인 고도 이용과 도시 기능을 회복하기 위해 도시 및 주거환경정비법이 정하는 바에 따라서 시행하는 건축물 및 그 부지의 정비와 택지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업 그리고 이에 부대되는 사업을 말한다. 재개발사업은 도시계획사업의 하나이기 때문에 사업대상구역의 지정절차는 도시계획법에 의하고 대상구역에 대한 사업계획과 시행은 도시 및 주거환경정비법이 정하는 절차에 따른다.
‘재건축’이란 한마디로 노후되거나 불량주택을 헐고 새로운 주택을 짓는 것이다. 좀 더 세부적으로 설명하자면 기존 주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성한 뒤 시공권이 있는 등록업자와 공동으로 사업주체가 되어 기존 주택을 헐고 새로운 주택을 건설하는 것을 말한다. 무엇보다 신규 주택의 공급과 주거 환경개선에 그 목적을 둔다고 볼 수 있다.
60년대 후반 이후 국내에 공급되기 시작한 아파트들은 대부분 20년이 경과하면서 기능과 시설면에서 크게 노후 돼 거주민들이 상당한 불편을 겪었고 이에 따라 80년대 중반부터 재건축으로 신규 주택을 얻고자 하는 욕구가 급증했다. 이런 상황에서 정부는 1987년 12월 주택건설촉진법을 개정해 재건축사업의 법적 근거를 마련했고 이듬해인 88년 6월에는 주택건설촉진법시행령을 고쳐 구체적으로 재건축을 진행할 수 있는 공동주택 판단기준 및 조합설립절차 규정을 만들었다. 이에 따라 노후, 불량주택의 소유자들은 재건축을 통해 주거수준을 향상시키면서 시세차익까지 얻을 수 있는 발판이 마련된 셈이다.
즉, 재건축 사업은 정비기반시설이 양호하나 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 하는 사업이다. 사업시행자는 주민이 설립한 조합 또는 토지 등 소유자가 지정 요청한 토지주택공사 등으로서 시행자에게 매도청구권이 부여되며 재개발사업과 같이 주민이 소유한 토지 건축물 등을 출자하는 형식의 사업으로서 토지매입자금 투입비율이 매우 낮고 주로 관리처분방식으로 시행된다.
예전부터 재개발, 재건축은 이슈화되고 있지만 정확한 목적이나 뜻을 아는 사람은 많지 않다. 재건축과 재건축은 모두 도시및주거환경정비법(약칭 도정법)에 근거하고, 노후 불량 건축물이 밀집되어 지역에서 주거환경을 개선한다는 것은 같지만, 재건축은 정비기반시설이 양호한 지역의 노후ㆍ불량주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업을 말한다. 또 재개발의 경우 정비기반시설이 현저히 부족한 지역의 단독주택이나 상가들이 밀집한 불량주거지를 새 주거지로 정비하는 도시주거환경개선사업이다.
재건축과 재개발은 분쟁이 끊이질 않는데 이를 최소화하여 성공적으로 재개발ㆍ재건축 사업을 진행하기 위해서는 기본적으로 시행사와 거주 시민들의 꾸준한 토론ㆍ협상ㆍ설득하는 과정을 거치는 것이 필요하다. 그런 과정을 거치지 않고 일부 주민들이 추진위원회를 결성하여 무리하게 사업을 추진하다 보면 반대하는 주민들과의 갈등이 발생한다. 또한 사업수행 과정에 작은 문제의 소지라도 있다면 관련기관이나 법률가에게 미리 자문을 얻어 사업수행을 수행할 경우, 갈등이 발생해서 생기는
지체비용 등 막대한 손해를 막을 수 있다.
