재개발소송변호사_성공적인 재개발 투자 위해서는?
재개발
재개발이란 재개발 구역 내에 있는 토지를 합리적이고 효율적인 고도 이용과 도시 기능을 회복하기 위해 도시 및 주거환경 정비법이 정하는 바에 따라서 시행하는 건축물 및 그 부지의 정비와 택지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업 그리고 이에 부대되는 사업을 말합니다.
재개발사업은 주택이 노후됨은 물론 기반시설 모두 열악하여 그 지역을 대상으로 주택 및 기반시설까지 모두 개선하는 사업을 일컫습니다.
도시 계획사업의 하나이기 때문에 사업대상구역의 지정절차는 도시계획법에 의하고 대상구역에 대한 사업계획과 시행은 도시 및 주거환경정비법이 정하는 절차에 따릅니다.
재개발은 도시재개발법에 근거하는 공공사업의 성격을 띄고 있으며, 공공임대주택을 공급하거나 공급자격이 없는 세입자에게 3개월분의 주거대책비를 지급하도록 되어있습니다.
다시 말해, 자치단체에서 주관(토지 건물등을 매입)하여 사업을 진행하는 것입니다.
재개발을 위해서는 시나 도에서 '구역지정고시'를 받아야 하는데, 구역지정고시란 주민들이 낸 재개발 계획을 검토한 후 기본계획에 무리가 없다고 판단되면 재개발을 할 수 있는 지역을 지정해 주는 것입니다.
구역이 지정되면 정식 조합을 설립한 후 재개발 사업에 들어가는데, 재개발 조합은 재개발구역안의 토지 등의 소유자 5인 이상이 재개발 사업시행을 위한 조합정관을 작성하고 토지 등의 소유자 총수의 2/3이상 동의를 얻어 구청장의 조합 설립인가를 받아야 합니다.
사업을 시행하기 위해서는 토지면적의 2/3이상의 토지소유자 동의와 토지 및 건축물 소유자 총수의 각 2/3 이상의 동의를 얻어야 합니다.
재개발 투자시 유의할 점
재개발 투자시 유의할 점은 매입시점입니다.
조합원 지분 매입시점은 관리처분계획인가 전까지로 제한되어 있으며, 관리처분계획인가는 아파트 당첨과 같은 것이어서 이 시점이 지나면 조합원 자격을 취득할 수 없기 때문입니다.
일반적으로 시세는 구역지정이 고시된 후 상승세가 눈에 띄게 나타나는 사업계획결정 고시단계에 사고 사업시행 인가단계에 파는 것이 안정적입니다.
재산평가액이 조합원 개인이 소유한 토지 및 건물에 대한 단순한 감정평가액이라면 비례율은 재개발 사업에서 얻어지는 개개인의 최종 손익계산서와 마찬가지 역할을 합니다.
