[재건축소송변호사 김채영변호사]
재건축 투자시 꼭 알아야 할 점!
재건축 투자시 알아야 할 점
1) 재건축 투자시 아파트의 노후정도에 상관없이 땅 값이 비싼 지역이 유리하다
땅값이 비싸면 분양가가 높게 책정되어 개발이익이 많아지며, 개발이익이 많을수록 조합원의 추가부담이 적어지기 때문입니다.
2) 기존의 주택의 면적과 비교하여 대지지분이 넓을수록 유리하다
대지지분의 많고 적음은 조합원이 무상으로 분양받을 수 있는 평형의 크기를 결정하는 중요한 요소이기 때문입니다.
3) 넓은 평형의 세대수가 상대적으로 적은 아파트가 유리하다
재건축 아파트는 평형별 건립비율이 제한되며, 평형배정은 지분크기에 따라 결정됩니다.
따라서 큰 평형을 배정받으려면 큰 평형의 세대수가 적은 단지에서 되도록 큰 평형을 선택하는 것이 좋습니다.
고지대에 자리잡고 있거나 단돈주택 밀집지역 한가운데에 위치한 아파트나 연립주택은 피하는 것이 좋습니다.
이 경우, 건축심의과정에서 충고제한으로 조합원의 부담이 늘어날 가능성이 매우 높으며 특히 향후 1, 2종 일반주거지역으로 지정될 예정인 저층 단독주택 및 연립주택 혼재 지역은 재건축이 어렵다는 점을 유의해야 합니다.
4) 기존 건축물의 용적율이 낮을수록 좋다
일반적으로 볼 때 용적율이 130%를 넘지 않아야 사업성이 있다고 봅니다.
대지면적에 비해 가구수가 많은 곳은 피하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 가구수가 많으면 조합원들에게 돌아가는 개발이익이 떨어지기 때문입니다.
5) 진입도로가 넓은 곳이 유리하다
충분한 진입도로가 확보되지 않으면 진입도로를 확보하기 위해 진입도로 주변 토지를 추가로 매입하여야 하므로 추가적인 부담이 발생하고 아울러 사업이 지체될 가능성이 있기 때문입니다.
그러므로 조합설립 인가 후 상당기간이 경과하였음에도 사업승인절차에 착수하지 아니한 재건축아파트는 투자에 유의하여야 합니다.
→ 아울러 재개발과는 달리 재건축사업의 경우에는 세입자에 대한 보상이 없기 때문에 세입자와의 분쟁으로 사업이 지연되는 수가 있는데, 세입자 문제를 각 조합원의 책임하에 해결해야 합니다.
Q&A
그렇게 되면 어떻게 해야하죠?
A. 호수를 지정하고 계약을 체결했음에도 기존에 계약된 호수를 인정받으려면 분양대금을 올려서 재계약을 체결해야 한다고 새로 바뀐 건설회사의 통지를 받는 경우가 있습니다.
하지만 위의 사례처럼 분양사업의 주체에 부도가 나서 대한주택보증에서 보증책임을 지거나 연대보증을 섰던 자들이 보증책임을 지는 경우에는 기존의 계약내용을 일방적으로 변경할 수 없습니다.
대한주택보증이나 연대보증인들은 기존의 계약을 이행하는 것에 대해 보증은 한 것이기 때문입니다.
따라서 이런 경우에는 계약내용의 이행을 청구하는 소송을 제기하면 해결이 가능합니다.
이때에도 위와 같은 통지를 받았던 분양계약자들이 모여 공동으로 대응한다면 협상을 할 때도 편하고, 끝내 협상에 실패하여 소송하기 위해 변호사를 선임할 때도 변호사 선임비용을 절감할 수 있습니다.
