[임대차보호법]주택임대차보호법·주택임차권의 대항력

 

 

[임대차보호법 김채영변호사]

주택임대차보호법·주택임차권의 대항력

 

 

 

 

주택임대차보호법

 

1) 제정 목적

 

주택임대차보호법은 주거를 목적으로 주택을 임대하는 경우 민법에 대한 특례를 규정함으로써 무주택자의 주거생활의 안정을 보장하고 임차권을 보호하여 안정된 임차생활을 영위할 수 있도록 할 목적으로 제정되었습니다.

 

→ 이 법은 강행규정으로서 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다.

 

 

 

2) 적용 범위

 

주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용됩니다.

또한 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용됩니다.

 

주택임대차보호법은 등기하지 아니한 전세계약에도 적용되지만, 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용되지 않습니다.

 

주거용 건물에 해당하는지 여부는 등기부와 같은 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 판단해야 합니다.

 

→ 이 법은 무허가건물이나 건축허가를 받았으나 준공검사를 마치지 못한 건물, 미등기주택에도 적용됩니다.

 

 

 

주택임차권의 대항력

 

주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날로부터 제삼자에 대하여 효력이 생기는데, 이를 '대항력'이라고 합니다.

 

 

 

 

 

대항력을 갖춘 경우 그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다는 의미

세든 사람이 그 주택의 임대차관계를 주장할 수 있다는 의미이며, 이는 결국 임대차기간 중 주택의 소유자가 바뀌더라도 임대인의 지위가 신소유자에게 포괄적으로 승계되어 임차인은 계약기간 동안 그 집에서 쫓겨나지 않고 생활할 수 있다는 의미입니다. 그러나 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 이미 저당권, 가등기, 가압류, 압류 등의 등기가 행해졌고 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기에 의하여 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되어 임차인은 신소유자에게 대항할 수 없습니다. 따라서 주택을 임차하기 전에 반드시 선순위권리자가 있는지 등기부를 통해 확인을 해야 불측의 손해를 받지 않습니다.

 

 

주민등록을 중간에 옮겼다가 돌아온 경우 대항력 여부

주민등록을 중간에 옮겼다가 돌아온 경우가 있는데, 대항력은 처음 전입신고를 한 때가 아니라 다시 전입신고한 다음 날부터 발생합니다. 그러나 임차인만 주민등록을 옮기고 그 가족이 계속 거주하고 있다면 대항력은 그대로 유지됩니다.