대서(代書)한 공인중개사의 거래계약서의 적정성 확인
및 중개대상물 확인 설명의무 여부
공인중개사가 부동산의 매도인과 매수인이 매매계약 체결에 이미 합의를 한 건에 대하여 매매계약서 작성 만을 대행해 주거나 동인들이 작성하여 가지고 온 계약서에 날인을 하고 소액의 수수료를 받는 경우가 종종 있는데, 이와 같은 사건에 있어서 관할관청은 대서를 한 공인중개사에게 거래계약서 부적정 작성 및 중개대상물 확인ㆍ설명서 미교부를 이유로 업무정지처분을 하였는 바, 이러한 경우 대서(代書)한 공인중개사에게 매매계약서의 적정성 확인 및 중개대상물 확인 설명의무가 있는지 여부?
공인중개사는 공인중개사법 제2조 제1호 소정의 중개를 완성하였을 때 동법 제25조 및 제26조에 따라 중개대상물 확인ㆍ설명서 및 거래계약서를 작성하여 거래 당사자에게 교부하고 그 사본을 보존할 의무를 부담하는 것으로 해석되고, 대법원 2007. 4. 12. 선고 2005다40853 판결은 공인중개사법 제2조 제1호의 중개와 공인중개사의 손해배상책임을 규정한 공인중개사법 제30조의 중개행위를 구별하면서, 전자의 중개를 후자의 중개행위보다 좁은 의미로 이해하는 전제에 서 있는 것으로 보입니다.
서울행정법원은 위 사건의 경우 피처분자(공인중개사)는 다른 사람의 소개로 위 사건 매매계약서가 작성된 당일 매도인과 매수인을 만나 그 날 당사자측이 준비해 온 매매계약서의 중개업자란에 원고의 인장을 날인하였고, 그 계약서에 기재된 대로 이 사건 부동산의 거래계약을 신고하고 법정중개수수료보다 훨씬 적은 보수를 받은 것이므로, 매도인과 매수인 간의 매매를 알선하였다기 보다는 위 계약 당사자들로부터 관할 관청에 대한 부동산 거래신고만을 위탁받았고, 공인중개사법 제27조 제2항에 따른 부동산 거래신고를 할 수 있는 지위를 획득하기 위하여 이 사건 매매계약서에 날인한 것으로 보이고, 그 외 공인중개사법 제2조 제1호에 규정된 중개를 하였음을 인정할 자료는 없다고 판시하고 있습니다.
따라서 원고가 이 사건 부동산의 매매를 중개하지 아니한 이상 공인중개사법 제25조 및 제26조에 따른 의무를 부담한다고 볼 수 없다할 것이므로, 이러한 의무가 있음을 전제로 한 관할 관청의 처분은 위법하다 할 것입니다.
