도시및주거환경정비법 제39조(매도청구권) 등에 대한 합헌결정
(2012. 12. 27. 결정 2012헌마27 사건)
헌법재판소는 2012년 12월 27일 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로, 주택재건축사업에 있어 사업시행자에 대하여 매도청구권을 부여한 구 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1호 중 제16조 제3항에 관한 부분은 헌법에 위반되지 않는다는 결정을 선고하였다.
□ 사건의 개요 및 심판의 대상
― 사건의 개요
○ 청구인들은 주택재건축정비구역 내 상가건물 또는 단독주택 소유자로서 재건축조합설립에 동의하지 않았는데, 재건축조합이 청구인들 소유 토지 및 건물에 대하여 매도청구권을 행사하자 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1호에 대하여 위헌법률심판제청신청을 하였으나 기각되어, 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
― 심판의 대상
○ 이 사건 심판의 대상은 구 도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되고, 2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제39조 제1호 중 제16조 제3항에 관한 부분(이하 ‘이 사건 심판대상조항’이라 한다)이 헌법에 위반되는지 여부이고, 이 사건 심판대상조항의 내용은 다음과 같다.
구 ‘도시 및 주거환경정비법’(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되고, 2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것)
제39조 (매도청구) 사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립의 동의(제3호의 경우에는 사업시행자 지정에 대한 동의를 말한다)로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역안의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.
1. 제16조 제2항 및 제3항에 따른 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자
□ 결정이유의 요지
○ 이 사건 심판대상조항은 노후ㆍ불량주택을 재건축하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높인다는 공공복리를 실현하기 위한 것으로, 매도청구권 행사에 있어서 그 요건이나 절차, 기간 등을 제한함으로써 상대방의 이익을 충분히 보장하고 있고, 매도의 기준가격으로 정하고 있는 시가에는 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익까지 포함되므로, 재산권이나 평등권을 침해하지 않는다.
○ 주택재건축사업의 매도청구대상자에게는 시가에 따른 보상이 이루어지고, 토지 등 소유자로서는 상당한 비용을 부담하면서 재건축에 참가할 것인지, 아니면 시가에 의하여 구분소유권 등을 매도하고 재건축에 참가하지 않을 것인지 선택할 수 있으며, 대체부동산을 취득할지 여부는 전적으로 토지 등 소유자의 의사에 달려있는 것으로서 이 사건 심판대상조항이 정하는 매도청구권과는 별개의 문제이므로 영업손실, 이사비용, 양도소득세, 대체부동산의 취득세 등의 보상에 관한 별도의 규정을 두지 않았다고 하여 정당한 보상 원칙에 반한다고 볼 수 없고, 청구인들이 주장하는 단독주택과 공동주택의 경제적 효용가치의 차이는 매매대금 산정시 고려될 사항일 뿐 시가에 따른 보상을 정하고 있는 이 사건 심판대상조항 자체가 헌법 제11조나 제23조에 반한다고 볼 수 없다.
□ 선례의 존재
헌법재판소는 헌재 2010. 12. 28. 2008헌마571 결정에서 이 사건 심판대상조항이 헌법에 위반되지 않는다는 결정을 한 바 있다.
