[김채영 변호사, 재건축 칼럼] 재건축조합에 대한 보증책임 이행청구 가부
[사례] 甲은 乙종합건설에게 시행사가 丙(재건축조합)인 아파트재건축공사 자금명목으로 금 1억2천만원을 대여해 주면서, 그 공동주택 완공후 입주시 乙로부터 2억원을 받기로 하되, 만일 乙이 위 금원을 반환하지 못할 경우 丙이 완공된 아파트 1채에 관한 소유권이전을 해 주기로 약정하면서 甲ㆍ丙간 매매계약을 체결하였으나(소유권이전에 대한 이행보증계약을 체결한 경우, 丙이 甲에게 약속어음을 발행해 준 경우, 약속어음 작성 후 공증을 해 준 경우 등도 있었음) 조합장은 위 보증시 조합총회의 의결을 얻지 않았다. 그런데 乙은 빈털터리 회사로서 이행가능성이 없는 상태인바, 甲은 丙으로부터 아파트 1채에 대한 소유권이전등기청구를 하여 승소할 수 있을까?
[해설] 위 아파트재건축공사와 관련한 10여건에 달하는 동일ㆍ유사한 사안에서 1, 2심 법원은 甲(원고)의 청구에 대한 기각판결을 하여 그대로 확정되었고, 丙이 甲에게 공정증서를 작성해 준 사건에서는 丙의 청구이의의 소가 받아들여져 강제집행이 불허되었다. 정00씨가 甲이 되어 청구한 사건(서울 동부지방법원 2012. 5. 23. 선고 2011나13335호 판결)에 대해서는 원고 승소판결을 하였으나 丙(재건축조합)측의 상고로 현재 대법원에 계류 중인 상태이다.
청구기각 판결을 받은 사건들은, 실제로 보증시 조합총회 의결을 거친 적이 없다 보니 한결 같이 ㄱ)단순히 이행보증계약에 기한 이행보증책임을 묻거나 ㄴ)갑ㆍ병간 매매계약을 청구원인으로 이행책임을 묻거나, ㄷ)약속어음에 기한 청구를 하거나(공증을 한 경우도 마찬가지임), ㄹ)을이 워낙 시급하게 자금이 필요하다 보니 조합총회 의결 없이 소유권이전에 대한 보증을 한 것이라는 등의 이유를 제시하고 있었으나, 조합의 위 매매계약, 이행보증계약, 약속어음 발생 등은 도시및주거환경정비법 제24조 제3항 제5호 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약에 해당되므로, 조합이 조합원 총회 결의를 거치지 아니하면 조합원들의 권리ㆍ의무에 직접 영향을 미치는 사항임에도 조합원들의 의사가 반영될 수 있는 절차적 보장을 결여한 것이어서 그 효력이 없게 되었고(대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다105112 판결 등), 결국은 위 도정법 제24조 3항 및 같은 내용의 정관 규정 위반으로 기각판결을 받을 수 밖에 없었던 것이다.
위 정00이 패소판결을 받은 1심의 진행 사항도 위 다른 사건과 동일하고 다만 원고의 돈이 실제로 위 조합 아파트 공사에 투입되어 공사를 완공하였음에도 돈을 받지 못하는 딱한 사정을 호소하는 형태로 진행되었으나 결국은 총회 의결 부존재를 이유로 패소판결이 되었던 것이었다.
원고 정00의 사정 얘기를 들어보니 뭔가 극히 부당하다는 생각이 들었고 조합이 도정법 총회결의 요건을 악용하는 것이 아닌가라는 생각에 직면하였다. 그리하여 1심 재판기록을 세세히 검토를 해보니 뭔가 실마리가 될 만한 것이 잡혔고, 그것은 사업약정서와 관리처분계획의 일부내용이었다. 즉 이 사건 사업은 지분제사업방식을 취하여 시공사의 공사대금조로 일반분양분 7세대가 분양이 되는 경우에는 그 분양대금으로 갈음하고, 분양이 되지 않은 경우에는 7세대를 대물로 받기로 하였던 것이고, 그러한 내용은 총회결의를 얻어 행정관청의 인가를 받은 관리처분계획에도 명시되어 있었던 것이다.
그리하여 위 사건 항소심을 진행하면서 동정에 호소하기 보다는 법리적으로 해결하기로 결정하고 위 관리처분계획 내용을 집중 공략하였고, 결국 항소심 법원은 “피고(丙) 조합이 보증을 하면서 별도로 조합총회의 의결을 받지 않은 사실은 인정되나, 피고(丙)는 이미 이 사건 아파트를 포함한 일반분양분 주택은 시공자 乙 또는 乙이 분양한 자에게 소유권을 넘겨준다는 내용의 관리처분계획에 대한 총회를 거친 것이라고 봄이 상당하여, 피고(丙)가 위 보증행위를 하면서 별도로 총회의 의결을 거칠 필요가 없다고 판단된다”고 하면서 원고 승소판결을 하였던 것이다.
같은 사안을 대상으로 재차에 걸쳐 조합총회 결의를 얻을 이유는 없다 할 것이므로 위 항소심 판결은 지극히 타당한 것으로 보여지고, 대법원에서도 그대로 유지될 것으로 기대된다.
