주택 임대차보호법이란, 국민의 주거생활의 안정을 보장하기 위한 목적으로 주거용 건물의 임대차에 대하여 민법에 의한 특례를 규정한 법률을 의미합니다. 그렇기 때문에 주택과 관련된 임대차소송의 문제들에는 주로 주택 임대차보호법에 의하여 판결이 내려지게 될 수 있습니다.
임대차계약과 관련된 모든 문제는 정해져 있는 법리에 따라 판단되어지며, 계약갱신의 기간이나 임대차계약자동연장이 되는 것에 관하여서도 이러한 법리에 의하여 재판부는 판결을 내립니다. 많은 금전적인 문제나 이해관계가 얽혀 있다고 하더라도 법리를 넘어서는 판결을 내릴 수는 없기 때문일 수 있습니다.
그래서 이렇게 임대차계약자동연장과 관련하여 어떠한 경우에 이러한 임대차 계약연장으로 인해 법원에서 소송이 진행되며 그에 대한 재판부의 판결은 무엇인지 알아보고 후에 이러한 일이 발생할 경우에 어떻게 해결하는 것이 현명한 판단이 되어질 수 있을지 사례를 들어 살펴보도록 하겠습니다.
사건의 ㄱ씨는 한국토지주택공사에서 운영하는 아파트와 전세 계약을 맺기 위하여 전세자금 약 8천만원을 ㄴ카드사로부터 2년간 대출받기로 하였습니다. ㄱ씨가 ㄴ카드사와 체결한 대출 계약서에는 대출 기간이 끝났음에도 대출금이 남아 있을 경우 해당 주택을 다시 토지주택 공사에게 넘길 것으로 약속한다는 내용이 있었습니다.
이러한 내용이 기재된 것에 있어서는 만약 2년이라는 대출기간이 끝났는데도 ㄱ씨가 대출금을 모두 완납하지 못한 상태라면 거주하고 있는 주택과의 계약을 끝내고 다시 토지주택공사 측에 넘겨서 받은 돈으로라도 대출금을 갚으라는 뜻이었습니다.
만약 ㄱ씨가 거주하고 있는 주택에 지속적으로 거주하고 싶을 경우에는 ㄴ카드사로부터 사전에 동의를 얻어야만 전세 계약을 유지하거나 갱신할 수 있다는 조항까지 작성하여 대출 계약서가 작성되었고, ㄱ씨는 토지주택공사에서 운영하는 아파트에 거주할 수 있게 되었습니다.
그리고 시간이 흘러 ㄱ씨가 ㄴ카드사와 대출계약을 체결한 날이 모두 끝나게 되었고 ㄴ카드사는 ㄱ씨가 대출금을 모두 갚지 못한 상태라는 것을 알게 되자 계약서의 내용대로 해당 아파트를 반환하고 그를 통해 받은 금액으로 대출금을 갚으라고 주장하며 법원에 ㄱ씨를 상대로 소송을 제기하게 되었습니다.
이러한 임대차계약자동연장과 관련된 소송에 대해서 1심 재판부는, ㄱ씨가 ㄴ카드사와 대출 계약을 체결할 당시 작성한 대출계약서의 내용을 토대로 보았을 때 ㄱ씨가 대출금을 갚기 위해서는 해당 아파트를 반환하고 받은 보증금으로라도 갚아야 하는 것이 맞다고 보았습니다.
이어서 재판부는, 설령 ㄱ씨가 해당 아파트에 지속적으로 거주하겠다는 의사를 밝히더라도 토지주택공사 측에서 보증금을 올려달라는 요구를 하였을 때 ㄱ씨에 이에 무응답 하였기 때문에 토지주택공사 측에서도 ㄱ씨가 더 이상 계약을 유지하거나 갱신할 의사가 없다고 판단하였기 때문에 해당 계약은 종료되었으므로 보는 것이 타당하다고 말하였습니다.
또한, ㄱ씨가 무응답 하지 않고 보증금을 올려달라는 토지주택공사 측의 요구에 응하였더라도 ㄴ카드사에 대출금을 갚지 못한 사정이 있기 때문에 임대차계약을 연장하거나 갱신하는 것이 우선이 아닐 수 있습니다. ㄴ카드사와 체결한 대출계약이 해결의 우선이라고 판단하며 원고 승소로 판결하였습니다.
그러나 이후 진행 되어진 항소심 재판부에서는, ㄱ씨가 ㄴ카드사에게 빌린 돈을 갚아야 하는 것은 사실이지만 ㄴ카드사에서 ㄱ씨가 거주하고 있는 아파트를 반환할 것을 요청하기에는 다소 어려운 부분이 있다고 밝혔습니다.
1심에서는 토지주택공사 측의 요구에 ㄱ씨가 무응답 하여 이로 인해 해당 임대차계약이 종료되었다고 판단하였지만, 이는 잘못된 법리 해석입니다. 실제 ㄱ씨가 즉각 응답을 한 것은 아니지만, 이후에 보증금을 추가로 지급하여 완납을 하였고 임대차계약을 갱신할 의사를 표시하였다고 볼 수 있습니다.
또한, 주택임대차보호법에 의하여 볼 때 이러한 상황에서라면 해당 임대차계약이 자동연장 되는 것으로 판단하는 것이 옳은 판단이며 이는 주거생활안정을 위한 법의 목적에 알맞은 판단이라고 말하였습니다. ㄱ씨가 ㄴ카드사와 체결한 대출 계약보다 전세계약유지가 더 우선이라고 판단하였습니다.
결론적으로 재판부는, ㄴ카드사가 ㄱ씨에게 대출금을 갚기 위해 해당 아파트를 반환하고 받은 보증금을 지급하라고 주장하며 법원에 ㄱ씨르 상대로 제기한 대출금 청구소송에서 원고 승소로 판결한 원심을 취소하고 원고 패소로 판결하였습니다.
이렇듯 임대차계약자동연장과 관련된 사례를 살펴보았습니다. 그중에서도 주택임대차계약과 관련하여 자동연장이 쟁점이 되는 법원의 판결이 드러난 것을 알 수 있습니다. 계약의 자동연장은 법적인 목적에 따라 이루어진다는 것이었습니다.
임대차계약이 자동연장이 되기 위해서는 그만큼 여러 절차들이 올바르게 진행되어져야 하겠지만, 설령 그렇지 못했다고 하더라도 여러 법적인 제도와 법의 목적에 맞게끔 판결이 진행되고 내려지기 때문에 소송을 준비하고 진행하는 과정에서 이러한 법적 제도와 지식에 대한 인지가 필요할 수 있습니다.
그래서 이러한 임대차계약자동연장과 관련된 문제가 본인에게 발생할 경우에는, 혼자의 힘으로 해결하는 것보다 다수의 경험이 있는 변호사를 선임하여 본인에게 직면한 문제에 맞는 적절한 조력과 도움을 받으면서 문제를 해결해 나가는 것이 보다 현명한 판단이 되어질 수 있습니다.
