임대차계약 관련 소송 시 알아두면 유리한 주택임대차보호법
부동산 소송은 민법상 토지와 그 정착물이 포함된 부동산과 관련된 분쟁을 해결하기 위한 소송을 말한다. 부동산에 속하는 것으로는 토지와 그 토지에 정착된 건물을 대표적으로 주로 이들과 관련하여 분쟁이 발생하고 소송이 이뤄진다. 즉 부동산 소송은 토지 및 건물과 관련된 소송이라고 볼 수 있다. 이에 건설소송을 부동산 소송의 한 유형이라고 볼 수 있지만 그 특수성상 따로 분리되어 불리고 있고, 실제 법원에서도 건설재판부가 별도로 설치되어 운영되고 있다.
부동산 소송 가운데 가장 빈번하게 일어나는 소송 중 하나가 부동산 거래에서 자주 있는 임대차계약과 관련된 소송이다. 그 중에서도 임차인이 자주 겪는 일은 임대인이 보증금을 반환하지 않는 것이라고 할 수 있다. 이런 일이 발생하는 이유는 임대인이 보증금으로 받은 돈을 개인적인 용도로 사용하거나 처분하여 즉시 지급할 수 없기 때문이다. 따라서 대부분의 경우 다른 임차인과의 계약을 통해 보증금을 지급하게 마련이다.
하지만 보증금 반환이 수월하게 이뤄지지 않을 경우 임차인의 입장에서는 난감한 상황을 겪을 수밖에 없다. 이러한 경우에는 ‘임차보증금반환청구’ 소장을 작성하여 판결 후 경매를 통해 살던 임차주택을 매각하여 보증금을 회수하는 방법이 있다. 이처럼 경매를 통해 보증금을 환수할 수는 있지만 대개 1년 이상의 시간이 소요되고 비용도 만만치 않다. 또 임대인의 경우에는 패소하게 되면 집을 잃게 되므로 판결 이전에 원만한 합의를 이끌어내는 것이 중요하다.
임차인을 보호하기 위한 제도가 많은 주택임대차보호법
임대차계약에 있어서는 임차인이 피해를 입는 경우도 있지만 반대의 경우도 흔하다. 예를 들어 월세 등의 임대료가 밀리거나 경매를 통해 부동산을 낙찰 받은 후 인도명령 대상자가 부동산 인도를 거절하는 이유 등으로 부동산을 비워주지 않는 경우가 이에 해당된다. 이러한 경우에 명도소송을 진행할 수 있지만 점유자가 부동산을 타인에게 이전하게 되면 판결문이 효력을 상실하게 되므로 반드시 ‘점유이전금지가처분’ 신청을 해야 한다. 즉 점유이전금지가처분 신청을 통해 사전에 권리를 확보하고 명도소송을 진행해야 하는 것이다.
또 다른 임대차계약과 관련된 소송에는 임대인이 재계약 시 보증금이나 전세금을 올려달라고 하는 경우이다. 보통 임대차 관계에서는 집주인이 유리한 입장이기 때문에 세입자는 집주인의 요구를 울며 겨자먹기로 들어주는 일이 많다. 하지만 주택임대차보호법에서는 세입자를 보호하기 위한 제도가 많이 포함되어 있으니 알아두면 좋다. 이에 따르면 집주인은 재계약 만료되기 6개월에서 1개월 사이에 변동 부분을 미리 통보해야 한다.
이 기간에 임대인이 계약 변경이나 해지 통보를 하지 않거나 세입자가 계약 종료 1개월 전까지 해지통보를 하지 않으면 자동으로 전과 같은 조건으로 재계약이 되는 것으로 본다. 또 주택소유자가 전세보증금을 올려달라고 할 경우에는 1/20으로 증액이 제한된다. 또, 세입자가 재계약을 고민하는 이유 중 하나에는 ‘재계약되면 무조건 2년 동안 살아야 하는 것인가’인데, 그렇지 않다. 세입자가 이사를 원할 때는 계약기간 중이라도 소유자에게 해지통보를 하고 3개월이 지나면 자동으로 해지되는 것으로 본다.(주택임대차보호법 제6조의 2)
만약 3개월이 지났는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 보증금반환청구소송을 제기해 보증금에 지연손해금을 더하여 받을 수 있다. 보증금을 확실하게 보장받는 방법으로는 전세권설정등기가 있다. 부동산 관련 법률을 잘 모를 경우 부당하게 큰 손해를 당하는 경우도 많으므로 법률가에게 도움을 받아 해결하는 것도 좋은 방법이다.
<상담: 부동산 법무법인 한우리 김채영 변호사, 02-598-8541>
