부동산 매매시 토지와 건물의 특수성_토지수용법 김채영변호사
Q&A
토지와 건물은 왜 별개의 부동산으로 취급하나요?
Q. 일반적으로 부동산 거래에 있어서 토지와 건물은 일괄하여 거래를 하고 있습니다. 그런데 등기부와 같은 공적 문서상으로는 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하고 있습니다. 그 이유가 무엇인가요
A. 민법상 토지와 건물은 등기부 자체가 다르며 매매나 소유권·저당권·용익권 등과 같은 부동산에 관련된 제 권리 등을 설정할 때에도 각각 다르게 취급됩니다.
토지와 건물의 성격 = 토지나 건물은 경제적으로 "특수성"을 가지고 있습니다.
일반적인 부동산 거래에 있어서 토지와 건물은 거의 일괄적으로 거래를 합니다. 그러나 토지와 건물은 그 성격 자체가 엄연히 다릅니다. 토지의 경우 지적법에 의하여 24가지 지목으로 규정하여 관리하고 있으며, 지목을 규정하는 이유는 토지관리를 보다 잘 하기 위한 것이며 각 필지마다 토지의 성질 또는 이용하는 상태에 따라 구분하여 붙인 법률상의 이름을 말합니다.
그런데 토지는 그 토지가 존재하고 있는 위치나 환경, 지형 등에 따라 가치가 다르게 평가됩니다.
또한 건물 역시 건물의 위치와 건물이 존재하고 있는 곳의 환경이나 가지고 있는 구조, 건평 등에 따라 가치가 달라질 수 밖에 없고 건물은 단지 토지의 정착물이기 때문에 토지와 건물은 엄연히 별개의 부동산으로 취급합니다.
위의 설명과 같이 건물은 토지의 정착물로써 토지와는 별개의 부동산으로 취급하고 있기 때문에 토지와 건물의 등기부는 별도로 구분되어 존재합니다. 그러므로 부동산 거래에 있어 토지와 건물을 함께 매매했다 하더라도 토지와 건물은 각각 등기해야 합니다.
일반적으로 부동산을 매매할 때에는 토지와 건물이 가지고 있는 이러한 법적·경제적 특수성 때문에 토지 위에 세워진 건물은 반드시 건축물이 서있는 토지와 같이 매매되어어야 하는 것은 아닙니다. 그러나 편의상 토지와 건물을 하나의 계약으로 매매하는 것은 가능합니다.
토지를 매입할 때, 먼저 등기부를 통해 매매하려는 토지의 권리관계를 정확하게 확인하고 처분에 대한 권리를 소유한 사람과 계약을 해야 아무런 법적 문제없이 토지를 구입할 수 있습니다.
부동산 매매시 토지와 건물의 특수성_토지수용법 김채영변호사
