토지이용권과 건물가치 - 토지보상 변호사
민법에 의하면 부동산이란 토지 및 그 정착물을 말합니다. 건물은 토지와 별개로 독립된 부동산입니다. 동산과는 다릴 부동산은 등기하여야만 물권변동의 효력이 생기는데 상속, 공용징수, 재판, 경매, 기타 법률의 규정에 의한 취득시의 물권변동은 등기를 요하지 아니하나 등기를 하지 아니하면 처분할 수 없습니다. 본래는 부동산은 아니지만 법률상 부동산으로 취급하는 것이 있는데 이에는 등기한 입목, 공장재단, 광업재단, 명인방법을 한 입목등이 있습니다.
토지이용권과 건물가치
토지 위에 건축된 건물을 매매할 경우 항상 그 토지와 같이 매매되어야 하는 것은 아닙니다. 토지와 건물은 각각 다른 부동산이므로 매매의 등기도 따로 해야 할것입니다. 토지와 건물을 하나의 계약으로 매매하는 것도 가능합니다. 그러나 매매하기까지 사이에 건물이 멸실되거나 또 토지와 건물이 멸실될 경우 한쪽에만 담보책임이 있을 때에는 매매계약시 토지와 건물의 대금을 구분하여 명시하는 것입니다.
건물과 토지가 별개의 부동산으로 취급되기 때문에 다음과 같은 결함이 생깁니다. 토지와 건물이 동일소유자에게 속하고 토지나 건물의 한쪽에만 제한물권을 설정했는데 그후 발생할 어떤 사정으로 토지와 건물이 각각 소유자를 달리하게 된 경우 원래 건물 소유자는 아무런 권리도 없이 타인의 토지를 사용하는 결과가 되어 그 건물을 철거하거나 토지나 건물의 소유자가 동일인이 되도록 양도하여야 할 것입니다.
따라서 토지와 건물이 각각 다른 자에게 귀속되는 때에는 토지사용권을 법적으로 현실화시켜 줄 필요가 있는데, 그 제도로써 법정지상권의 규정을 두고 있는데 건물에 대해서만 전세권을 설정한 후에 토지소유자가 변경된 경우와 토지나 건물 한쪽에 대해서만 저당권을 설정한 후에 토지와 건물소유자가 다르게 된 경우 두 가지 경우만 인정됩니다.
이밖에도 지상권 설정자가 건물이 현존함에도 불구하고 지상권계약의 갱신을 원하지 아니한 때에는 상당한 가액으로 건물의 매수를 청구할 수 있고 임대차의 경우도 준용하고 있습니다.
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