[임대차보호법]주택임대차계약체결시유의사항_김채영변호사
주택소유자와 임대차계약을 체결할 때 주의하여야 할 사항
등기부열람을 통한 저당권 등 담보권의 설정 여부·가압류·압류·가처분등기 및 가등기의 경료 여부 등을 확인하고, 등기부상드러나지 않는 우선변제권 있는 소액임차인·확정일자부임차인의 유무를 확인한 후 임대차계약서상에 확정일자인을 받아두어야 합니다.
주택임차인에 대한 인도명령 Q&A
Q. 저는 1996년 주택 중 방 2칸을 임차하여 입주하고 주민등록전입신고를 마쳤습니다.
그런데 입주 후 5개월 만에 임차주택에 대한 경매절차가 개시되어 등기부를 열람하여 보니 제가 임차하기 전에 이미 임대인이 저당권을 설정한 사실을 알게 되었고 그후 6개월 만에 다른 사람이 경락을 받았습니다. 그런데 경락인이 대금납부 후 경매법원으로부터 인도명령을 받아 소유자가 거주하던 방 등을 인도받은 후 저에게도 인도명령을 받아 집행하겠다고 합니다. 저도 인도명령의 상대방이 되는지요?
A. 부동산인도명령이란 경락대금 납부 후 6개월 이내에 경락인의 신청이 있는 때에 법원이 채류무자·소유자 또는 압의 효력이 있은 후에 점유를 시작한 점유자에 대하여 부동산을 경락인에게 인도할 것을 명하는 제도입니다.(민사소송법 제647조 제1항).
그런데 귀하는 주택이 압류되기 5개월 전에 임차하여 점유를 시작하여 인도명령의 상대방이 되지 않기 때문에 일단 부동산인도명령에 의하여 방을 명도당하지는 않습니다. 그러나 귀하는 저당권설정 후에 대항요건을 구비하여 대항력이 없으므로 경락인이 별도의 주택명도 소송을 제기하면 패소할 수밖에 없습니다.
임대보증금의 감액청구 Q&A
Q. 저는 1997년 10월 임대기간을 2년으로 하는 주택임대차계약을 체결하였는데 그후 얼마 안되어 주택가격 및 임대보증금이 큰폭으로 하락하였습니다. 임대인에게 임대기간만료 전에는 임대보증금의 감액을 청구할 수 없나요?
A. 주택임대차보호법 제7조는 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.
따라서 임차인은 경제상황의 변화로 주택가격과 임대보증금이 급락함에 따라 당초 약정한 임대보증금이 인근 주택의 임대보증금과 비교할 때 부당하게 과다한 때에는 임대인에게 장래를 향하여 객관적으로 적정한 임대보증금으로 감액하여 줄 것을 청구할 수는 있으나 아직 법원에 이에 관한 선례가 없기 때문에 어느 정도 임대보증금이 하락하면 감액청구가 인정된다고 단정적으로 말할 수 없습니다.
