[부동산가압류/부동산가처분소송] 김채영변호사 부동산 가압류와 가처분의 차이
[부동산 변호사 김채영] 관리소장 공백… 입주자 대표 변호사 선임료 지출, 주택법 위반으로 처벌 불가
배당 받기 어려워진 건물 후순위 담보권자, 유치권 행사 위해 체결한 형식적 임대차 계약은 무효
(1) 임차인이 월세를 미루며 임대보증금에서 삭감을 하라고 우기는 경우도 명도소송을 제기할 수 있나요?
민법은 임차인이 차임을 2번 이상 지급하지 않으면 임대차계약을 즉시 해지할 수 있도록 규정하고 있으므로, 위의 경우에도 임대인은 임차인에게 즉시 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 따라서, 임대인은 임차인에게 '내용증명' 우편을 보내 임대차계약을 해지하고 임차인을 상대로 명도소송을 제기하여 판결을 득한 후 강제집행을 하면 됩니다.
(2) 소송절차가 아니라 제소전화해라고 하는 절차도 있다던데요?
명도소송을 제기할 경우 최소한 6개월에서 경우에 따라서는 1년 정도까지도 시간이 소요되고, 소송이 끝나더라도 집행을 통하여 실제로 부동산을 명도받기까지에는 상당한 시간과 비용이 필요하므로 이를 미연에 예방하는 차원에서 취하는 절차입니다. 제소전화해를 하기 위해서는 당사자간에 미리 '제소전화해'를 한다는 합의가 전제되어야 하며, 화해조항도 합의가 되어야 합니다. 그 후 '제소전화해신청서'를 작성하여 법원에 제출하게 되면 법원에서는 기일을 거쳐 제소전화해결정문을 보내주며 추후 이를 가지고 곧바로 강제집행을 할 수 있습니다.
(3) 내용증명은 어디로 보내야 되나요?
내용증명은 대표적인 '확정일자 있는 문서'로서 계약이행의 최고, 계약의해제 또는 해지 등의 경우에 많이 이용되고 있습니다. 내용증명은 상대방에게 전달되어야 의미가 있는 것이므로 실제로 거주하고 있는 곳으로 보내는 것이 좋고, 실 거주지를 모를 경우 주민등록상의 주소지로 보내야 하며 여러 가지 방법을 모두 동원하여 보았음에도 보낼 방법이 없는 경우 법원에 공시송달신청을 하는 방법이 있습니다.
(4) 명도소송의 기간, 명도소송 비용은 어느 정도인가요?
- 명도소송을 제기할 경우 관할법원(통상 부동산의 소재지 관할법원)이 어디이냐에 따라 약간의 차이는 있을 수 있으나, 피고가 답변서도 제출하지 아니하고 아무런 대응을 하지 아니할 경우 판결문을 받아보기까지 약 4개월 가량 소요된다고 보면 되고, 답변서를 제출하면서 다툴 경우에는 최소 6개월에서 1년까지도 소요될 수 있습니다
- 명도소송을 제기할 경우의 비용은 변호사보수, 인지대(부동산가액에 비례하여 산출), 송달료 등을 지불하여야 하며, 재판에서 승소할 경우 상대방에게 비용상환을 청구할 수 있습니다.
(5) 임차인이 폐문부재 등의 이유로 내용증명을 받지 않거나 주소를 전혀 모르더라도 명도소송을 할 수 있는지요?
내용증명을 반드시 보내지 않고서도 명도소송을 제기하는 데에는 지장이 없습니다. 다만, 내용증명을 보내는 것은 소송 제기 전에 내용증명 등의 절차를 통하여 상호간에 합의에 의하여 원만한 해결을 기대할 수 있는 경우에 의미가 있는 것입니다. 따라서, 상호간에 합의의 의사가 전혀 없는 경우에는 내용증명을 먼저 보낼 필요없이 곧바로 명도소송을 제기하면 됩니다.
(6) 명도소송기간중의 관리비납부의무는 누구에게 있나요?
차임과 더불어 부동산의 사용과 관련되는 관리비 역시 임차인에게 기본적으로 납부의무가 있습니다. 따라서, 명도소송을 제기할 경우 월차임액 및 관리비 혹은 기타 손해배상액의 청구도 함께 하는 것이 바람직합니다.
