[부동산소송/부동산소송] 채무자가 부동산을 빼돌리는 등의 행위를 할때는 어떻게 해야 하나요?
[임대차부동산소송/부동산소송] 임대차계약을 할때는 반드시 집주인과 할것.
[다가구주택분쟁/다가구주택계약] 다가구주택 계약시 유의사항
자신의 임대차보증금을 확보하기 위하여는 경매시 보증금 전액을 배당받을 수 있을지를 따져보아야 합니다.
1. 임대차보증금 확보를 위한 계산방법
자신의 전 재산이라고도 할 수 있는 임대차보증금을 확보하기 위하여는 극단적으로 현재 임차하려고 하는 집이 경매가 되었을 경우에 과연 자신의 임대차보증금을 경매대금에서 전액을 배당받을 수 있을까 하는 여부에 달려 있다고 보아야 합니다. 만약에 충분히 전액배당을 받을 수 있을 정도의 권리관계가 있는 집이라면 나중에 잘못되었을 경우에라도 시일이 소요될 뿐이지 보증금을 전액 확보할 수 있어서 손해는 크지 않을 것이기 때문입니다.
따라서 계약을 하려고 한다면 먼저 ① 그 집의 시세가 얼마인지 ② 그 집에 설정된 근저당권등 임대차계약보다 앞선 권리가 총 얼마인지 ③ 그리고 다른 세입자가 있는지, 있다면 임대차보증금이 얼마인지를 반드시 알아보아야 합니다.
2. 구체적인 예
예를 들면 임대차계약을 체결하려는 집의 시세가 1억원 정도인데 그 집에 1순위근저당권이 채권최고액 3,000만원으로 되어 있고 현재 중개업소에 나와 있는 임대차금액이 6,000만원이라면 이 집은 경매가 되었을 경우에는 보증금 전액을 받을 수가 없다고 판단하여야 합니다.
왜냐하면 시세 1억원정도의 집이면 경매가가 최고로 하여도 시세의 80%인 8,000만원, 더 유찰이 많이 되면 시세의 50%인 5,000만원밖에 받을 수가 없습니다. 그러면 최고로 8,000만원을 받더라도 근저당액수를 공제하면 1,000여만원 이상의, 5,000만원으로 경락된다면 4,000만원의 임대차보증금을 돌려받을 수 없는 결과가 초래되기 때문입니다.
따라서 반드시 시세의 60-70%의 금액에서 근저당권이 설정된 액수를 공제한 금액이 자신의 임대차보증금을 상회하는 경우에만 임대차계약을 체결하는 것이 안심할 수 있는 경우라고 할 것입니다.
가장 좋은 경우는 선순위 근저당권등이 단 한건도 설정되어 있는 않는 그런 집은 임대차보증금을 100%확보할 수 있다고 판단하여도 좋을 것입니다.
