[부동산소송잘하는변호사/부동산법] 매매의 법률관계와 동시이행관계

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[부동산소송잘하는변호사/부동산법] 매매의 법률관계와 동시이행관계

 

매매의 법률관계

매매(賣買)라 함은 당사자 일방(매도인)이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방(매수인)은 이에 대하여 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 유상계약(有償契約)} 입니다(민법 제563조).

매매계약이 성립되면 매도인은 매매의 목적물인 재산권을 매수인에게 이전하여야 할 의무(재산권이전의무)가 있습니다

따라서 매도인은 등기 등록에 협력하여야 하고, 이전된 권리의 증명에 필요한 서류를 매수인에게 교부하여야 하고, 토지소유권 지상권 전세권과 같은 부동산의 점유를 내용으로 하는 물권의 경우에는 목적부동산의 점유(占有)까지도 이전해주어야 합니다.

이에 반하여 매수인은 매도인에게 매매대금(賣買代金)을 지급하여야 할 의무(매매대금지급의무)가 있습니다. 이 때 매도인의 재산권이전의무와 매수인의 대금지급의무는 동시이행관계(同時履行關係)에 있기 때문에, 예를 들면 "매도인이 등기이전을 먼저해주면 매수인인 내가 대금을 지급하겠다" 라는 식으로 상대방에게 먼저 의무를 이행하라고 주장할 수는 없습니다.

결론적으로 매수인이 매도인을 상대로 매매를 원인으로 한 소송을 제기하기 위하여는 우선 매수인이 대금을 전부 지급하였거나, 아니면 매도인이 수령을 거부하여 잔대금을 법원에 공탁하여야 하는 것이 소 제기 전제조건이 됩니다.

동시이행(同時履行)관계

쌍무계약의 당사자의 일방이 상대방이 채무의 이행을 제공하기까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 관계를 말합니다. 이러한 권리를 "동시이행의 항변권(抗辯權)"이라고 하는데, 쌍무계약에 있어서 공평의 원칙상 인정되는 것입니다. 예를 들면 매도인은 매수인이 대금을 지급할 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있으며 매수인은 매도인이 목적물을 인도할 때 까지 대금의
지급을 거절할 수 있는 것 등입니다.