토지 매매 및 거래 시 반드시 직접 확인하고 등록된 중개업소를 통해 거래해야
토지는 주택에 비해 찾는 사람이 적고 경매에서 유찰되는 사례도 많아 감정가보다 적은 금액으로 구입을 할 수 있지만 토지 경매를 쉽게 봐서는 안된다. 토지는 개별성이 강하기 때문에 주택처럼 가격이 가늠하기가 힘들어서 유찰됐더라도 가치가 있는지를 살펴보는 것이 필요하다.
토지이용계획 확인서를 발급받으면 공법적 규제를 확인할 수 있어서 허가 여부나 개발 가능성 여부 등을 확인할 수 있고, 토지의 높낮이, 경사도 등 현장에서 파악해야 할 부분은 직접 나가서 보아야 한다.
이 땅이 개발이 가능한 지 판단이 잘 서지 않을 때는 지자체에 건축과나 도로과 등에 문의해보는 것도 좋다. 아무리 가까운 사람이 좋다고 권하는 토지라 하더라도 현장을 나가보지 않고 투자를 해서는 안된다.
늘어나고 있는 기획부동산의 사기 피해자
또한, 최근에는 기획부동산 등에 사기를 당하기 쉽다. 제대로 알지 못하는 일반인들은 기획부동산의 수법에 피해를 입고도 포기하는 일이 많다. 하지만 얼마 전 필자가 수임한 사건번호 2011나104194에서 공동지분등기 방식의 토지분할에 대하여 기획부동산 M사를 상대로 낸 의뢰인의 "계약해제 및 손해배상금 청구소송"에서 승소를 했다.
M사는 그동안 불특정 다수의 매수인들에게 부동산의 지분을 매도한 뒤 토지를 분할하고 개별등기 해주는 방식으로 사업해왔다. 조 씨와의 매매계약 당시에도 M사의 직원은 토지의 지도 및 가분할도(하나 이상의 필지를 분할함에 있어 건축사 사무실 등에서 대지·도로 등을 목적에 맞게 임의 분할해 만든 지적도)를 보여주며 토지를 분할하여 조 씨 명의로 개별등기를 해준다고 말하였다.
하지만 행정청에서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 농림지역에 해당하는 사건 토지의 분할을 위해서 '개발행위허가서' 사본을 첨부하도록 요구하자 이를 제출할 수 없는 M사는 허가를 받지 못했고, 토지분할 및 개별등기도 이행할 수 없게 된 것이다.
이에 대한 소송에서 조 씨는 계약해제와 함께, M사가 매매계약의 해제에 따른 원상회복으로서 매매대금 및 이에 대한 법정이자 또는 지연손해금을 반환하고, 매매계약의 불이행으로 인한 손해배상금 및 지연손해금을 지급하라는 판결을 받아냈다.
기획부동산 구별하거나 피할 수 있는 방법
기획부동산은 토지를 구입하게 하고 다른 사람에게 소개해 '고용-토지매입-소개'가 이어지는 형식의 다단계 판매, 펀드식 투자자 모집하는 유형 등으로 나타난다. 필자의 승소 사례처럼 공동지분 등기방식으로 토지를 판매하는 경우도 자주 나타나고 있다.
기획부동산이 임의로 가분할도를 만들어 나중에 분할할 수 있는 것처럼 속여서 토지를 판매하면서 나중에 분할 가능하다고 말하지만, 사실 상 개발행위 허가가 어렵기 때문에 피해자가 속출하고 있다. 하지만 매매계약서에 적힌 사항이나 기획부동산의 책임회피 때문에 고민하거나 포기하지 말고 변호사를 방문하여 상담을 하는 것이 필요하다.
그전에 우선 기획부동산을 피하려면 지번을 정확히 파악한 후 공적장부 열람, 부동산 관련 정보시스템 활용하는 방법이 있고, 개발계획정보는 지자체 도시계획, 도로 담당 부서, 중개업소를 통해 확인하는 것이 중요하다.
토지분양 회사나 중개업체를 사전에 점검하고 수집한 정보를 현장을 통해 눈으로 확인하는 것도 필수다. 또한, 기본적으로 매매계약 계약은 적법하게 등록된 중개업자 도움 받는 것이 좋다.
