[임대법 김채영 변호사]임차인의 순위에 의한 우선변제권

 

 

[임대법 김채영 변호사]임차인의 순위에 의한 우선변제권

 

[임대법 김채영 변호사]임차인의 순위에 의한 우선변제권

 

 

구법률에서는 임차인의 입주 시보다 후에 설정된 담보물권등이 임차인보다 우선변제를 받는 일이 있어 임차인의 보호에 미흡하였었는데, 1989. 12. 20 개정된 주택임대차보호법에서는 임차인에게 대항력을 인정하는데 그치지 않고 일정한 요건을 갖춘 임차인에게 순위에 의한 우 선변제권을 인정하였습니다.

 

즉, 주택의 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추었을 때, 경매 또는 공매시 임차주택의 환가 대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

 

 

[임대법 김채영 변호사]임차인의 순위에 의한 우선변제권

 

 

후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있을 뿐이므로 임차인이 인도, 주민등록 및 계약서상의 확정일자를 갖추기 전에 설정된 담보물권보다는 우선하지 못합니다.

 

임대차계약증서상의 확정일자란 공증인 또는 법원서기가 그 날짜 현재에 임대차계약서가 존재하고 있다는 것을 증명하기 위하여 확정일자부의 번호를 써넣거나 일자인을 찍는 것을 말하여 확정일자인을 받기 위해서는 임대인의 동의가 필요 없습니다.

 

임대차계약서의 확정일자는 법원 또는 공증인에게 일정액의 수수료를 납부하면 법원서기, 공증인으로부터 즉시 받을 수 있으며, 이 때 다른 권리자와의 우선순위를 받는 날이므로 임차인은 임대차계약체결 후 가능한 빠른 시일 내에 확정일자를 받는것이 자신의 권리보호를 위해 필요합니다.

 

 

[임대법 김채영 변호사]임차인의 순위에 의한 우선변제권

 

순위에 의한 우선변제권이 인정되는 보증금은 그 금액의 범위에 제한이 없으므로 다액의 보증금의 경우에도 그 적용이 있습니다.

 

다만, 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못하며 우선변제가 인정되더라도 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 수령할 수 없습니다.

 

 

[임대법 김채영 변호사]임차인의 순위에 의한 우선변제권

 

주택임대차의 기간은 당사자간에 자유로이 정할 수 있으나 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다.

 

임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

 

다만, 임대차 기간을 2년으로 정하여 임차인을 보호하려는 것은 임차인 자신의 의무를 다하지 않았을 때에도 무조건 보호해준다는 취지는 아니므로 임차인이 2기의 차임을 연체하거나 기타 의무를 현저히 위반한 때에는 보호받지 못합니다.